競売での全体の流れを把握するには、不動産物件に対して競売の申請手続きから始まって、落札によって購入者に渡るまでのスケジュールについて、大きく2つに分けた内容で紹介しましょう。
競売の始まりは、競売開始決定通知書による
住宅ローンの返済が困難となり、入札が決定するまでには以下のスケジュールを経過して実施される事になります。滞納してから競売の申請まで約9カ月です。申請から入札までは約3カ月から半年位となります。
【1.金融機関からの催促状や催告状の通知があります。】
滞納からおよそ3カ月間の間、金融機関が返済を迫ります。
【2.期限の利益損失（支払いの請求からおよそ6カ月）】
支払いに応じなかった場合に、ローンを分割で支払う権利が無くなってしまいます。
【3.銀行から保証会社へと代替わり（期限の利益損失から、およそ3カ月）】
保証会社は銀行の代わりに支払いを行い、その分の返済を持ち主である債務者に、全額返済を求めます。全額返済は無理だった場合に、裁判所へ競売の申請手続きを行います。
【4.裁判所が「競売開始決定」の通知書が持ち主に届きます。】
裁判所の許可によって競売の調査が約1～2週間で行われます。
【5.執行官による自宅の調査が終了すると期間入札が決定】
裁判所は、持ち主に対して期間入札の通知を行います。
【6.競売の為の広告が発表されます。】
競売を開始する為の告知を、裁判所の掲示板やネットによって必要な情報や表示しています。
「競売開始決定」からは、およそ5カ月以内で行われます。これによって、約1か月の期間を経過して「期間入札」の開始となるのです。
競売の入札の開始から引き渡しまで
期間入札が開始されてから購入者の元へ渡るまでには、4カ月から半年位を要します。
入札の取り下げについては、入札の開始前日までとなっています。このような場合には、任意売却による手続きが債権者の了承があれば可能となる最後のチャンスになります。
1.期間入札の開始
期間入札が開始されると、入札参加者が約1週間後の落札の決定まで申し込みを行います。
2.開札により落札者が決定します。
開札の当日に買受人となる落札者が決定する事になります。
3.売却許可の決定を行います。
落札が決定してから、購入者が買受人にふさわしいかどうかの判断を書類の審査によって、犯罪の有無などを調査して問題がなければ売却許可の決定が2～3日で行います。
4.代金の納付を行います。
許可が出たら買受人となった落札者は、約1カ月半の間に保証金以外の支払いで、購入金額を全額支払います。
5.所有権の登記と引き渡し
裁判所は法務局に対して所有権の登記を依頼します。代金納付から約1週間で、競売物件の所有者となるのです。
入札者がいない場合には
ほとんどの競売物件は入札されますが、それでも入札されない場合も存在します。その場合には、特別売却による方法によって先着順の入札を行う事になります。最低の売却価格である買受可能価額以上であれば先着順で買受できる事になっています。
特別売却による入札の受付は１週間以内となります。それでも無理な場合は買受可能価額から金額を引き下げて、再び入札のやり直しを行うのです。特別売却と入札のやり直しを再び繰り返して売却できるようにしています。
まとめ
競売での全体の流れを把握する事で、入札のねらい目を早めに選択する事が可能であり、スケジュール全体を把握する事で、どのくらいの期間で入手できるのかわかります。多くの競売物件から選ぶ場合の参考にできるのです。
競売に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。
