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相続

マンションを相続するときの評価額は?

相続が発生すると相続税の発生の有無の確認、納税額を算定するために被相続人の財産目録を作成し、遺産の総額を調べる必要があります。
現金や預貯金であれば、その金額が遺産の金額ですから分かり易いのですが、被相続人が所有していたマンションはどのようにして価値を把握するのでしょうか。

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マンションの価値を構成するもの
被相続人名義のマンションがあれば、当然に相続の対象となります。遺産の総額が基礎控除額を超えると相続税が発生することになるのですが、平成27年に税法が改正されて基礎控除額が大きく引き下げられました。
例えば法定相続人が3人いる場合、改正前は基礎控除額が8,000万円、改正後には4,800万円と4割減になっています。この引き下げにより相続税を納税しなければいけない人が増加しており、財産の評価方法にも注目が集まっています。

マンションの評価方法
戸建住宅と違ってマンションだとなかなか気付かないかもしれませんが、マンションも土地に対する権利を持っています。一般的には所有権、借地権などの土地に対する権利を他のマンション所有者と共有で持ち合っていることが多いです。したがってマンションを相続する際に行う評価では土地と建物をそれぞれ評価して足し合わせることになります。
まず土地の評価ですが、土地全体の相続税における評価額を求めます。これには路線価方式と倍率方式があり、路線価方式は前面道路の路線価に面積を乗じて土地の形状などによる補正を行って求めます。
倍率方式は固定資産税評価額に所定の倍率と面積を乗じて求めます。こうして求められた土地全体の価格に持分割合を乗じて求めた価格が所有するマンションの土地の評価額となります。なお、土地に対する権利が借地権の場合には更に借地権割合を乗じて求めます。
マンションの建物部分は固定資産税の評価額を相続税の評価額としますので、課税明細などで確認することができます。
こうして求められた土地と建物の評価額の合計がマンションの相続税における評価額となります。

相続税対策のマンション購入
このマンションの相続税評価額ですが一般的に時価よりも3~4割程度低くなります。人気の高いマンションとなると更に大きな時価との乖離が発生します。このため相続税対策としてマンションを購入される方が一定数存在するのです。さらにマンションを賃貸すると更に減価となるため不動産投資は相続税対策として有効という話になるのです。
もし、相続税が発生しそうだという方でしたらマンション購入を検討するのもいいかもしれません。

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