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不動産基礎知識

競売における物件明細書では何が分かるのか

競売における物件調査には3点セットというものを利用します。この3点セットは「物件明細書」、「現況調査報告書」そして「評価書」の3つのことを言います。このうち物件明細書では競売対象となった不動産の何が分かるのでしょうか。

〇3点セット
競売は債権者が地方裁判所に競売を申し立てることによって行われます。裁判所では競売対象となった不動産について調査し、入札のための価格を決めるのですが、この際に3点セットと呼ばれる物件明細書、現況調査報告書、評価書を作成します。
物件明細書は裁判所の書記官が、現況調査報告書は裁判所の執行官が、評価書は裁判所から委嘱された不動産鑑定士などの評価人が作成します。これら3点セットは地方裁判所の競売物件閲覧室やインターネットでも公開されていますので、誰でも閲覧することが可能です。このうち物件明細書を閲覧すると何が分かるのでしょうか。

〇物件明細書とは何か
競売のために作成される物件明細書には、競売対象となる不動産の概要や買受けた場合に引き継がなければならない権利などが記載されています。項目ごとに見ていきます。

〇不動産の表示
競売の対象となる不動産の所在地、地番、地目、地積、家屋番号、種類、構造、床面積などの登記簿に記載されているものと同様の事項が記載されています。これにより競売対象となっている土地、建物を明らかにしています。

〇売却により成立する法定地上権の概要
競売によって土地と建物の所有者が別々となるケースで、建物の土地利用について法定地上権の成立についての記載がされています。土地と建物が一括で売却される場合で法定地上権の成立が問題とならない場合には「なし」と記載されます。

〇買受人が負担することとなる他人の権利
賃借権、敷金・保証金など買受人が負うことになる他人の権利について記載されています。

〇物件の占有状況等に関する特記事項
物件の調査時点における占有状況についての記載となります。物件を占有している人の情報が記載されていますが、買受けた時点では状況が変わっていることもありますので注意が必要です。

〇その他買受けの参考となる事項
隣地との境界が不明確な場合、接道について問題がある場合などのほか、管理費の滞納とその扱いといった土地建物に関する事項、借地など敷地利用権に関する事項を始め重要な情報が記載されています。

〇3点セットは重要書類
上記のように物件明細書には競売物件について重要な情報が多く記載されています。特に権利関係は物件を買い受けた後に大きな影響を与えますので十分に読み込むことが必要です。現況調査報告書、評価書と併せて読んで内容の理解に努めましょう。

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