投資用不動産を購入して賃貸経営を行う際に収益性を表す指標として利回りの話が良く出てきます。この利回りが表す収益性の内容と賃貸経営に必要とされる利回りの大きさなどについて考えてみたいと思います。
利回りとは何か
不動産の賃貸経営では投資対象となった不動産の利回りが重要視されます。
この利回りとは不動産から獲得できる収益の投下した資本に対する割合のことですが、収益の種類によって表面利回りと実質利回りに大きく分けられます。ちなみに表面利回りはグロス利回り、粗利回りと呼ばれることがあり、実質利回りはネット利回り、純利回りと呼ばれることがあります。
例えば1000万円の投下資本に対して100万円の家賃収入があれば表面利回りは10％で、運営に50万円の経費が発生して純利益が50万円であれば実質利回りは5％ということになります。
賃貸経営を行うために投資不動産を購入する際には、この利回りに目安を置いて物件の選定を行うことが一般的に行われています。
利回りの目安
賃貸経営の目的は不動産投資によってキャッシュフローを獲得することですから、利回りが大きければ大きいほど良いというようにも考えられますが、実はそう簡単な話でもありません。
表面利回りが大きい物件であっても実質利回りが大変小さくなってしまうというギャップの大きな物件が少なからずあるためです。これは表面利回りが空室の発生の無い状態で満室稼働を前提とした場合に得られる総収入で考えているためです。実際に運用を行った場合に空室が多く発生してしまい実質利回りが獲得できないとなると賃貸経営は行き詰ってしまいます。
そこで賃貸経営を考えるときに目安とすべき利回りは実質利回りということになります。
実質利回りの把握は難しい
しかし、実質利回りの把握は賃貸経営に必要な経費、投資物件の稼働率、賃料水準、今後必要な修繕費、資本的支出などを検討しなければならず、その把握はなかなか難しい点が多いのも事実です。
不動産に詳しくない方にとっては難しいところです。実質利回りを査定するには不動産に詳しい人の助言などが必要になってきますが、表面利回りだけを目安にして物件を選ぶのは危ないので避けることが無難です。
賃貸経営に必要な実質利回りの目安ですが、これも投資物件に所在する地域、物件の構造、耐用年数によっても大きく異なるのが実情です。実質利回りは、投資額に対する純収益の割合ですから少なくとも運用期間で投資額を十分に上回るだけの利回りがひとつの目安だと言えます。
投資額が回収できない利回りの物件は賃貸経営の失敗の始まりになりますので十分に注意しましょう。
