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不動産基礎知識

競売における不売と特別売却

競売にかけられた不動産は、期間入札という方法で売却されます。この売却価格が一般の不動産市場で成立する売買価格よりも相当に割安であることが多いため競売不動産に注目が集まっていますが、競売不動産の中には入札者が現れないまま期間入札が終了する物件が少なからずあります。
この売却できなかった状態を「不売」と呼びますが、不売となった物件はどのように扱われるのでしょうか。

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■落札者が現れない物件
競売不動産は一般売却市場における不動産の取り扱いと比較すると、様々なリスクを内包しているために売却価格が割安となります。一般市場の7割前後とも言われていますが、それでも落札されない物件が出てきます。
入札者が現れなかった物件であるということは、価格と物件のバランスが悪かったり、特殊な事情があったりと原因は様々だと思いますが、何らかの理由があることには間違いないでしょう。
この落札が現れず売却できなかった場合、開札の結果は「不売」と表示されます。

■不売の場合は特別売却が実行
期間入札によっても不売となった場合に、裁判所は特別売却という方法によって売却を図ります。特別売却とは、期間入札によって売却できなかった不動産について買受希望者が現れた時点で売却を決定する方法です。
この方法は入札ではないため、早い者勝ちで売買が決定し、買受希望者は最低売却可能価額で買受を申し出れば良いため売却が決まるときは特別売却の初日で決まることがほとんどです。しかし、初日で売却できない場合には特別売却によっても売れない可能性が高くなります。特別売却を実施した結果、売却が決まらない場合には、競売物件の再評価を行い再び期間入札を行うことになります。
期間入札で不売となれば特別売却という流れになるのですが、このセットを3回行っても売却できなければ裁判所は競売による売却成立の見込みが無いものとして競売の停止を命じ、やがて競売は取消となります。

■不売による所有者への影響
マイホームが競売の対象である場合、不売であれば落札者が現れませんのでそのままマイホームに住み続けることができます。しかし、その間の固定資産税などは所有者が負う税金となりますので注意が必要です。もし、マイホームから転居していた場合には、利用していないマイホームの固定資産税の納税義務を負うことになります。
3回不売となった場合には、債権者の判断や交渉ごとになると思いますが、通常は抵当権の設定の解除はして貰えませんし、債務は消滅しません。競売によって不売となる物件であっても任意売却であれば売却できる可能性があります。
これは物件の抱える問題点が債務者側にある問題であれば、購入希望者との協議によって解決の糸口が掴めることがあったりするためです。もし、物件が一般的に売却しにくいと思われる事情があるのであれば、金融機関に働きかけて任意売却を検討するほうが良い場合もあります。気になる点があれば金融機関、任意売却を扱う専門の業者への相談してみると良いかもしれません。

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