アパートやマンションで暮らす人々は、言ってみれば共同生活の意識を共有しているものです。しかし、大家さんや管理会社から見ると、「お客様」という立場で考えることで、管理業務はサービスの提供として見るべきではないでしょうか。その「お客様」の声や要望にはちゃんと向き合うことが必要です。今回は管理業務についての義務について説明していきましょう。

■賃貸管理は「入居者の声」を聞くことから

「管理義務」とは、明確には記されていないので、どこからどこまでという決まりはみあたりません。しかし、入居者と管理側の責任の所在は「入居者の声」を聞くことから始めた方がよいでしょう。電話対応でぞんざいな態度をとられたら両者の溝は深まるばかりです。

最初にお話ししたように、管理業務はサービスの提供と考えることで、入居者との向き合い方も変わってくるはずです。クレームやいいがかりも、聞いてあげることによって相手の気持ちが半分以上すんでしまっているかもしれません。責任の所在を諭すよりも「こうしてみてはどうでしょう」とか提案するだけでも喜ばれるはずです。

■賃貸管理が義務と考えるべき内容

大きく分けると建築物＝管理物件の修繕などの管理義務と入居者のクレームやトラブルなどの対応の管理義務があるでしょう。

◎建築物・設備等の管理義務
共有部分には、廊下や階段、屋上、駐車場、花壇など建築内容によって異なりますが、清掃や電球などの備品の交換などがあたります。管理費によってまかなっているはずなので当然実行しなければならない業務です。

特に問題が多いのがキッチンやトイレ、風呂場などの水回りは、パイプの腐食によって、水漏れがしたり水が詰まったりと、日常生活に大きな影響を及ぼすために、早急な対応が求められます。ゴミの回収なども苦情が多い問題です。最近は、プラスチックの容器などは、フタと容器、紙とアルミ部分、いくつかに分別しないと業者が回収してくれません。

専門の業者に委託するのも大きな出費となるでしょう。このような起こりうる問題に対しては、マニュアルなどを住民で共有することも大切です。場合によっては、賃貸契約の条文に組み込むこともひつようではないでしょうか。

◎入居者に対する要望やクレームに対する管理義務
「家賃の受取り等の管理」や「敷金の精算」などの他に大きな問題が、入居者のトラブルやクレームでしょう。先に紹介したように「入居者の声」に向き合う事から始めましょう。入居者の契約違反や入居者間のトラブルは、実に繊細な対応が必要になってきます。

話し合いで対応できない場合は弁護士に仲介してもらうことも時には必要です。あまくみていると、大きな事件に発展した場合に管理業務に対する過失などに問われる場合もあるからです。

■善管注意義務の存在の影響は

善管注意義務には「社会通念上要求される程度の注意義務が発生する」となっています。しかしこの法律は、大人として社会人としての一般常識についてのべているに過ぎません。大家や管理会社も通常の管理が怠るばあいに限って法律の対象となるのです。

では、賃貸管理の義務とは何でしょう。法律で争うことになれば「入居者」と「管理側」のいずれかに勝ち負けは存在しますが、どちらに転んでも賃貸経営としては最悪な結果になるでしょう。賃貸管理が義務はできれば法律に依存しないことです。管理側の経験から線引きを作る事も大事でしょうが、話し合いで済むのならば、これをベストと感がるべきではないでしょうか。

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