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任意売却

不動産の売却における簿価の取扱い

不動産の売却を行った場合には当該売却による譲渡利益を計算し、譲渡利益があれば課税されますので譲渡所得税を納税する義務が生じます。
この譲渡所得の計算において簿価が関係することがありますが、この簿価とはどのようなものなのでしょうか。

不動産の譲渡所得の計算
土地や建物などの不動産を売却した場合に譲渡所得が発生していれば、当該譲渡所得に対して所得税が課税されます。
譲渡所得は分離課税であり、不動産所得や給与所得などとは分離して計算を行います。
譲渡所得の課税は不動産の売却によって得た利益に対して課税が行われるものであり、譲渡所得は土地や建物の不動産の売却価額から当該不動産の取得費と譲渡費用を控除して求めます。
この控除項目である不動産の取得費ですが、売却した不動産を取得したときの購入金額、購入する際に発生した手数料などの取得時の諸費用が該当します。
なお、土地は使用に応じて価値が減ずるものでないため購入金額をそのまま控除できますが、建物については使用期間に応じた価値の減額を行う必要があり、具体的には所有していた期間に応じた減価償却費相当額を控除した金額が取得費となります。
この建物の取得費と簿価が関係してくるのです。

簿価とは何か
簿価とは帳簿価格の略称であり、会計上の帳簿に記載された資産、負債、資本などの価額のことを指し、一般的には資産の帳簿上の価額のことを意味します。
不動産の簿価は、資産の取得価額が記載され、年数の経過に伴い減価償却費相当額が控除された価額に変更されていきます。
したがって不動産の売却を行った際の譲渡所得の計算において、簿価が正しく計算されているのであれば減価償却費相当額を控除した譲渡所得計算における取得費は簿価と同額ということになるのです。
このため適切な簿価が把握できていれば不動産の売却前に不動産の取得費を改めて計算する必要がないということになります。

簿価を意識した不動産の売却
基本的に不動産の売却価額は簿価によって決まるのではなく、時価によって決まります。
この時価と取得費の差額が大きければ大きいほど利益が大きくなり、結果として課税される所得税額も高くなることになります。
居住用不動産の売却であれば特例の適用によって所得税が課税されるケースはほとんどありませんが、投資用不動産の場合には譲渡所得による所得税の課税についても意識する必要があります。
簿価以上の金額で売却できたとしても、投資ローンの残額が簿価を上回っている場合には投資不動産の売却によって残債を完済した後に不動産譲渡による所得税が課税されますので、売却益から納税ができるかどうかも事前に検討しておく必要があります。
このように簿価を事前に知っておくことで不動産売却の税金対策も練り易くなりますので、不動産取得費となる簿価は重要な意味を持ちます。

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