不動産の売却がいくらになるのか、についても重要なことですが、売却する前の段階で税金がどの程度かかるのかを把握しておくことは大切です。今回は不動産の売却にかかる税金の計算方法と節税する方法（少しでも税金を安くする方法）があるのか?について分かりやすくまとめましたので、一緒にみていきましょう。

■物件を売却した際の税金の内訳と計算方法とは?

結論からいうと、物件を売却した際に発生した利益「譲渡所得」に対して「所得税」と「住民税」がかかります。

もし物件を売却しても利益がでないような場合には一切税金がかかりません。しかし、過去4000万円で購入したマンションが、3000万円で売却できたから大丈夫というような話しではありません。

土地の場合であれば、シンプルに購入した金額と売却した金額を比較すればいいのですが、建物部分が購入金額に含まれているマンションのような場合には注意が必要なのです。

税金を計算する際には、建物の経年を考えていかなければいけません。つまり、例えば10年前に購入したものは月日が経っていくうちに「減価」（その価値が減少していく）と考えるのです。

この計算方法については下記となります。

「利益」×「税率」＝「不動産売却にかかる税金」

このように、税金の計算はシンプルに「利益」×「税率」で求めることが可能です。

利益と税率の求め方については、

「売却した金額」-「購入金額」-「売却でかかった経費」-「特別控除額」＝「利益（譲渡所得）」

となります。上記のように「利益」を求めるには、「売却した金額」から「購入した金額」と「売却でかかった経費」と「特別控除額」を差し引くことでできますので、参考にしてくださいね。

■不動産の利益がでると自分で税務署の手続きが必要!

不動産を売却したら、税務署が税金を計算して「この金額を納めてください」というような通知がくるということはありません。つまり、本人が税金を計算して確定申告を行い、納税を払わなければ、税務署から後に指摘されることになります。

しかし、自分で不動産の売却に関する税金の計算をするというのは負担になることが多く、さらに特例適用の判断を間違えることもありえますので、譲渡所得の申告は専門家の税理士等に依頼することがいいでしょう。

■節税する方法「裏技」ってあるの?

結論からいうと、節税する「裏技」はありません。コツコツと国が定めた「安くする税金の特例や制度」を適用することが節税の近道です。

節税に直結するポイントは下記となります。

・所得費や譲渡経費を集計して計算する
・分からない所得費でもすぐにあきらめない
・特例は全て調べ、適用できるものは適用する

「分からない所得費」とは、仮に契約書等（所得当時）が全てなく、価格が不明であっても市街地価格指数という数値を使用して計算上の取得費を用いる方法があります。例えば、取得費が不明で、昭和28年以降に取得した土地であれば、このような方法を検討する余地がありますので、専門家（税理士など）にご相談するといいでしょう。

不動産のことに関して何か疑問やお困りごとがありましたら、お気軽に「アブローズ」までご相談ください。