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任意売却

債権者の同意が無ければ任意売却は出来ない?

住宅ローンの返済の滞納を続けていると金融機関など債権者は、抵当権を実行してマイホームを競売に掛け少しでも融資金の回収を行おうとします。競売は、強制的に家を売却されるだけでなく、売却代金の水準や立ち退きの問題など債務者にとってデメリットが多くあります。
マイホームを手放すのは仕方ないとして、競売は回避したいという債務者には、任意売却という方法があります。この任意売却を行うには債権者の同意が必要となりますが、何故マイホームを自分の意思で売却するのに同意が必要なのでしょうか。

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売却自体は可能
マイホームの所有権は債務者が持っていますから、本来、債務者が売却したいと思えば自由に売却出来るはずです。しかし、任意売却には債権者の承諾が必要だというのはどうしてなのでしょうか。
実は住宅ローンを滞納しているマイホームの売却自体は、ローン契約の特約などはさておき、法律的には問題無くできます。抵当権が設定されていても、抵当権自体には売買を無効にする効果は何ら備わっていません。しかし、実際問題となると抵当権が設定されているマイホームには買手が付きません。
もし、買手が現れたとしても競売による売却よりも遥かに低い金額でなければ購入しないと言われることでしょう。
これは抵当権の付着している不動産は、例え所有者が変わっても抵当権の効果は消滅しないからです。
いつ競売になるか分からない不動産を購入しようとする人はいないということです。

任意売却だと何故売れるのか?
では、債権者の同意を得て行われる任意売却であれば競売よりも高い金額で売却できると言われるのは何故なのでしょうか。
それは、この債権者の同意というのが、抵当権の抹消に同意をしているからなのです。任意売却の成立によって買主に所有権が移転する際に、債権者は抵当権を抹消することについて同意をしているため、買主は安心して不動産を購入することができるのです。これにより通常の売買と同じ市場で買主を探すことができます。

任意売却のために超えるハードル
債権者の同意が得られれば競売よりも有利な任意売却が可能となりますが、実はここに至るまでには色々な交渉や整理すべき事項があります。ローンを滞納してしまった債務者が何の準備も無く、任意売却に同意してくださいとお願いしにいっても、債権者もそれだけで同意するものではありません。複数の抵当権者がいれば全ての債権者の同意も必要ですし、税金の滞納による差し押さえがあれば差し押さえの解除も必要になります。高度な交渉能力が求められることもあります。
もし、競売ではなく任意売却を選択することをお考えでしたら、債権者との交渉や難解な手続きも行ってくれる頼もしいパートナーとなりますので、できるだけ早い段階で任意売却を専門に取り扱う不動産会社などに相談をされることをお勧めします。

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