競売を避けるための任意売却を行う為には、抵当権がある物件は債権者(銀行等)の抵当権抹消同意が必要ですので、同意書がなければ売却手続きが出来ません。今回は、任意売却に関する同意書について調べていきましょう。
任意売却について
住宅ローンや借入金等の返済が困難になった場合、債権者は担保権(抵当権)の実行により債権回収するため裁判所に申立てます。競売による不動産の売却では、現金化までに時間がかかり、さらには市場価格より安くなる場合もあるので、債務者、債権者、双方が合意した売価価格で第三者に売却することで代金を返済にあて、債権者は抵当権を抹消します。
抵当権とは
住宅ローン契約の際、万が一を考慮して、債権者は借金の引き換えに土地や建物を担保にして、債務者の返済や支払いが滞った場合に、土地や建物の抵当権を実行(競売)できる権利を「抵当権」といいます。
任意売却をするには、抵当権抹消の同意が必要
任意売却を行う際に、所有不動産に設定されている抵当権を抹消する必要があります。
抵当権抹消の同意に関する特約
抵当権を抹消するには、債権者の同意が必要になります。「債権者の抵当権抹消に同意が得られなかった場合は、売買契約を解約できる」という旨の特約が売買契約書に記載され、抵当権の抹消ができなかった場合には違約金を支払う必要があり、債権者からの損害賠償の責任を負わなければいけません。
抵当権抹消の必要性
銀行の抵当権が設定された状態(抵当権付売買)で売買を行う事も可能ですが、債務者が住宅ローンを払えなくなった場合、債権者は競売により売却できる権利を有していますので、売買が成立した後は、新しい買主に抵当権が移ります。
抵当権者の同意がなく競売で売却されると、次の買主の所有権が喪失されてしまうため、任意売却の場合は、債権者の同意を得て抵当権を抹消した上で、買主に所有権を移転する事になります。
不動産売却時の同意書
引き渡しによって物件の所有者が変更しますので、不動産内部に傷が見つかった場合に、売り手と買い手のどちらが修理負担するのか、公共料金や賃料などの支払は引き渡し日に再設定することはできませんので、日割り計算して支払うのか、売り手が全て支払いをするのかなどといった細かい取り決めが必要です。
同意書の作成をしておかないと後々トラブルになってしまいます。口約束だけでは大きな問題になるため、しっかり同意書にまとめておく必要があります。
まとめ
住み慣れた家を売却するというのは心苦しいこともあると思いますが、競売になってからでは任意売却ができる時間も狭まり、チャンスを失ってしまいますので、できるだけ早い段階で任意売却の決断をした方が、後の生活に関しても、時間やお金のゆとりができます。 住宅ローン等の借金が膨らむ前に、任意売却の検討をお勧めします。
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