住宅ローン返済手段の1つに位置付けられる任意売却。これは、借金の返済に充てるための売却という一般的な不動産売却とは異なる側面を持つこととなります。それを踏まえた上で、任意売却に取り組む際に注意しておくべき点にはどのようなものが挙げられるでしょうか。
任意売却の特徴
通常の不動産売却と比較して、任意売却には決定的な相違点があります。それは、売却金がそのまま住宅ローン債務の穴埋めに使われるという点です。
通常の不動産売買では、売却金の受取先は売主であり、その使い道は売主自身が自由に決められます。しかし任意売却では、用途は借金返済に限定されることとなります。
そもそも任意売却は、住宅ローンの分割払いが不可能となるなど借金が返済できなくなった際に取られる手段の1つです。
ローンなどで資金を借り入れる場合、貸す側すなわち債権者は抵当権を持つこととなります。つまり、資金を借りた者すなわち債務者が返済不履行となった際、債権者は抵当にかけられている資産を裁判所の定めに準じて処分し、借金を回収できるようになっているわけです。
その抵当権に基づいて行われるのが、差し押さえおよび競売です。
住宅ローン滞納の場合では、裁判所が債権者の申し出に応じて、住宅ローンによって購入された債務者の自宅を差し押さえ、その後競売にて売却します。債権者側はその売却金を回収する流れとなるわけです。
しかし競売方式では、不動産評価額が反映されません。そのため正規の不動産売買と比べて安価に取引されるケースが大多数です。
対して任意売却では、一般の不動産評価額に準じて価格が設定されます。競売より多額の売却金が期待でき、その分債務者の借金も大きく減らせるわけです。
任意売却の注意点
任意売却には、一般の不動産売却とは異なる注意点があります。売主すなわち債務者側としての注意点には、以下のものが挙げられます。
債権者の同意が必要
注意点の1つは、任意売却を行うことについて債権者側から同意を得ることです。債権者に抵当権がある以上、債務者が独断で自宅売却に踏み切ることはできません。正規の不動産取引として成立させるには、交渉によって債権者に抵当権を取り下げてもらう必要があるわけです。
交渉には、債務者から任意売却の依頼を受けた不動産会社がメインとなって対応します。その協議によって、売却価格や、売買成立後の借金の残り、すなわち残債の返済計画などが決定します。
成立までのタイムリミット
任意売却は、債権者が裁判所に申し出る競売の流れと同時に進行することとなります。
ローン滞納が発生し、3～6カ月間未納状態が続くと、債務者は分割返済できる権利を失い、ローン残額について一括請求される状態となります。
そうなった時点とほぼ同時に、債権者は裁判所への申し立てに踏み切り、競売に向けた動きがスタートします。申し立ての約1カ月後に差し押さえが行われ、その後競売入札が開始します。以降約4カ月間は購入希望者すなわち入札者を募る期間となり、その期間が満了となる開札日には、入札者の中から最も高い購入額を提示した買受人への売却が決定します。
任意売却は、競売による売渡先が決定する開札日前日までに、売買手続きを完了させなければなりません。換算すると、住宅ローン滞納発生1カ月目から数えておよそ9カ月～1年ほどで競売開札となりますので、それが任意売却可能な期限の目安となるでしょう。
まとめ
以上の内容を要点にまとめると、以下の通りとなります。
◆住宅ローン滞納後、その負債の穴埋めとして競売と共に選択肢として挙げられるのが任意売却であり、競売より負債額を減らせる利点がある。
◆任意売却を成立させるには、債権者の同意を得て抵当権を抹消してもらわなければならない。
◆任意売却の期限は、競売開札日前日まで。
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