住宅ローン滞納による競売を避けるために、任意売却を利用するには債権者の承諾は避けられません。任意売却とは住宅ローンの返済が困難になった場合に、返済するために金融機関の合意を得て不動産を売却することですが、今回はこの任意売却と債権者の関連性について見ていきましょう。
任意売却とは
金融機関から住宅ローンの融資を受けている債務者は、不動産を売却して返済金つくる為に抵当権の解除を金融機関の合意により承諾してもらい、市場価格で売却する為に任意売却をします。
債権者とは
特定人(債務者)に対して、一定の行為(給付)を請求する権利(債権)を有する者を債権者と言います。対象は、財貨・金銭の支払い請求や物の引渡し請求などです。債権は、給付保持力(債権者の履行による給付を保持しても不当利得とはならない)、訴求力(訴訟手続で債権を実体法上の権利として確認できる)、執行力(確定判決を債務名義に執行しうる)があります。
債権者の同意が必要な理由
任意売却で競売を避ける為には、必要な手続きや交渉があります。抵当権のついた不動産は、債権者(銀行等)の同意が必要になります。抵当権を抹消しなければ任意売却ができずに、債権者が抵当権を実行して競売にかけると債務者の所有権が失われてしまいます。その為、任意売却による不動産取引には抵当権の抹消が必要なのです。
抵当権とは
住宅ローン契約は、債務者が返済できない場合を考慮して、債権者に借金の引き換えに土地や建物を担保にします。金銭消費貸借契約を被担保債権と言い、抵当権設定契約は被担保債権が消滅すれば抵当権も消滅します。 債務者が支払いを滞り返済しなかった時に、債権者(金融機関)は土地と建物の抵当権を実行して競売ができる権利が抵当権です。
債権者が任意売却に応じる理由
任意売却と競売は市場売却価格で金額の差があります。競売は、低い金額で取り引がされてしまう場合がある為、任意売却で物件を少しでも高く売って、多く住宅ローンを回収できる可能性が高くなります。
債権者が複数の場合は応じない事もある
債権者は、融資を行っている会社が複数ある場合があります。任意売却による債権回収は、第1抵当者の配当が多く、後順位抵当権者2番目、3番目以降は、少なくなるため、後順位抵当権者が任意売却を認めてくれないことがあります。 配当が少ない後順位抵当権者においては、担保解除料や担保抹消料(ハンコ代)を払い担保件の抹消を行います。 【後順位抵当権者の配当順位】 住宅金融支援機構は担保の解除料として次の基準を設けています。 〇第2順位以下 ⇒ 30万円又は残元金の10%のいずれか低い額 〇第3順位以下 ⇒ 20万円又は残元金の10%のいずれか低い額 〇第4順位以下 ⇒ 10万円又は残元金の10%のいずれか低い額
債権者の抵当権抹消同意
任意売却物件売買契約は、抵当権抹消に債権者の同意承諾が必要になり、抵当権抹消の同意が得られなかった場合は、売買契約を白紙解約できるという特約があります。 抵当権抹消の有無は、債務不履行による違約金を支払う必要があり、支払いをしなければ損害賠償の責任を負わなければいけません。債務不履行の違約金が発生しないためにも、売買契約書の特約が必要になります。
抵当権抹消には保証人の同意も必要
住宅ローン債権者は連帯保証人に対しては担保保存義務を負っていますので、連帯保証人の同意がなければ任意売却ができなくなる可能性があり、同意を得ずに住宅を売買してしまうと担保保存義務違反とされ民法第504条による担保保存義務を負います。
まとめ
競売になってからでは任意売却できる時間も狭まり、チャンスを失う場合もありますので、住宅ローン等の借金が膨らむ前にできるだけ早い段階で任意売却の検討決断をし、競売を避ける為に必要な手続きや交渉を済ませて、お金や生活にゆとりある時間を過ごせるようにして下さい。 任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。
