住宅ローンを返済したくても、諸事情で支払いが滞りやむなく支払いができない状態になると督促状が送付されます。それでも支払いが滞ってしまったら、裁判所から競売での処分を言い渡されます。しかし、売却価格が市場価格より安くなるのが欠点です。今回は、競売物件と任意売却物件についてお話しします。

住宅ローンの滞納

夢のマイホームは一国一城の主を意味しているとよく言いますが、購入するとしても、簡単に買える代物ではありません。何故なら、金融機関から住宅ローンを利用して購入するのが一般的で、現金一括などよほどの資産を有していない限り無理なのが現状です。

しかし、滞納の原因は様々であり、病気や事故、会社における待遇や解雇にあう場合において、住宅ローンの支払いに支障となってしまい、やむなく滞納に追い込まれる事があるのです。そうなると金融機関などから督促状が送付され、裁判所経由で競売物件の対象にする旨の内容が届きます。

その状況下でのリスクは、周囲に知れ渡るのではないかといった不安が残り、メンタル面においても精神衛生上よくないといったリスクも伴います。

仕組み

督促状が届いた時点で、任意売却を専門とする業者に相談をすることから始まります。債務についてどうしても返済したいといった強い意思が大事で、返済目的で物件を売りたいといった説明して、債権者とも相談し合い、双方が互いに合意すると任意売却が成立します。

競売対象となった物件は任意売却物件へと対応する事で、後述する不動産としての扱いが適用され、売却代金は債権者への返済として活用できます。

その債権者は物件に対する抵当権抹消手続きを実行し、購入した方、つまり買い受け人は手に入れた物件を自分のものとして扱えるよう、取引を実施していくのが一つの仕組みとなります。冒頭の話になりますが、任意売却と競売をしたときを比較して、どこがどのように違っているのかについて説明していきましょう。

競売による物件の扱い

前述の通り、住宅ローンや固定資産税などといった払うべきものを滞納すると、数か月の猶予の後は金融機関や市区町村の税務課から債務者あてに督促状等が送られてきます。

債務者側との間で締結した融資は、あらかじめ設定してある抵当権が適用されますので、担保となる物件は差し押さえられるだけでなく、実際の債権回収までの間は法的な手続きにより時間や手間がかかります。

裁判所から用意されるのは、物件の明細書と現状調査報告書、不動産に対する評価書だけです。売却金額に関しては、債権者と債務者双方の思惑とは全く別となる落札価格によって第三者へと売却されます。

総合的な価格は対象となる物件の周辺地価よりも大幅に安くなり、この場合の債務は完済する事は困難になってしまいます。したがって、ローンや税金に割り当てる金額は雀の涙程度になってしまう可能性もあります。

任意売却による物件の扱い

売却する際の価格に関しては一般的な不動産物件として扱われますので、ほぼ同額として仲介人との交渉を経て気にいっていただければ直接購入へと進みます。

一般的な流れとしては通常の物件と比べ少し安い程度です。立地条件がよければ気持ちの分だけ高くなる程度で話が進み、売却するときのタイミングやスケジュールから第三者への明け渡し時期までの調整や価格までも多少の希望が通るため、競売に比べると持ち主の意思が反映されます。

また、プライバシー保護はもとより、債務者が売却後における生活拠点の確保を目的とした、新しい物件への引っ越しにおける日程と、必要なコストに対して融通をきかせてくれる場合があります。

売却価格は返済に割り当てることができ、残債については債権者と債務者の双方で無理のない返済額で調整しながら完済できます。

まとめ

競売したときの物件の扱い方と、任意売却物件の扱いについて説明していきましたが、後者は一般的な不動産として扱われますが、前者はそれよりも格安の物件になるため、残債に大きく左右されるといった違いまでも明確化されています。

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