任意売却する対象は、自分が住んでいる住居ばかりではありません。所有しているアパート経営で負債を抱える場合においても、任意売却が必要なことがあります。アパート経営の物件を任意売却する場合の方法について紹介しましょう。
任意売却の対象がアパートの場合の問題点
一般的には、任意売却の対象は債務者本人の住んでいる自宅を売却する場合が多いのですが、なかには投資用にと勧められることや、家賃保証があることでアパート経営に手を出したという方もいるでしょう。
しかし、周りの環境や経営状況の変化によって、アパート経営がうまくいかずに修繕費用や維持費にかける費用のマイナス分が積み重なり、負債を多く抱える場合もあるようです。
ローンの支払いや借入金の支払いが滞ると、その催促や支払いに追われて、自分自身の生活にまで影響してしまいます。このような状況を「債務超過」と言い、解決方法として「任意売却」の対応を早めに検討する必要があります。
アパート経営の「債務超過」は、潜在的に起こり得る事です。順調にアパート経営を始めた当初からは予想できない事態なので、長い投資期間の最中に空室問題や修繕費用など、収入より支出が上回った場合でも何とかなると思い込んでしまう事があります。
そのことによって、負債が膨らみ手遅れになると、任意売却もできない状況になることも考えられます。
アパートを任意売却する場合と住人への対処
まずは、通常の任意売却のように相談を始めて、任意売却の可能性を調査しましょう。競売などの恐れがある場合には、早めに任意売却を検討する事で、安く買いたたかれる競売を避ける事ができます。
任意売却の流れ
【1.売主との面談と調査】
物件の状況についてヒアリングして売主の生活への負担などや現状を含めて相談を実施して、対象となるアパートの状況を調査します。
【2.販売活動に対する条件のまとめ】
販売価格は物件の状態などによって、売主の希望通りにならない場合が多いので、仲介人である任意売却の専門業者と話をすり合わせてまとめる必要があります。購入者に対して売主が、引っ越し先の借主になるなども含めて相談します。
【3.老朽化に対する建物診断の実施】
買主の要望があれば、建物診断の実施をする事を条件で売買契約を交わす場合に必要になりますが、売主に資金の余裕がない場合には、手付金などを活用して対応していきます。
【4.債権者がいる場合や抵当権設定の解除】
仲介人の締結によって、債権者がいる場合や抵当権設定を抹消する為の交渉を行います。抵当権が設定されていると、買主に売りにくくなる為です。
【5.売買契約の締結】
任意売却では、債権者の同意がなければ契約不履行となる場合があるので、特約条件として、契約の無条件の解約などを盛り込んで依頼人の負担をなくす事です。また瑕疵担保責任＝契約不適合責任の場合でも、買主の同意を得て責任を追及しない事などが必要です。
【6.売買代金の清算】
仲介人の責任によって、債権者への売却代金の支払いと買主への登記変更を同時に行います。引っ越しにおいては、売主が賃借人になる場合や引っ越し先のサポートなどをしてもらいます。
【7.残債における交渉】
全ての債務処理は不可能な状況なので、返済しながら生活できるように債権者と交渉を行います。
アパート住人への対処
賃貸物件の任意売却では、賃借人がいた方が確実に収入を見越せる利点になるので、そのままの契約を保持できるように交渉して、今まで通りそのアパートに住んでもらうこともあります。
万一、賃借人に対して退去してもらう必要がある場合には、仲介人によって競売との比較を理解していただいて、3カ月くらいの猶予を持って、家賃の支払いを免除するなどして退居に応じてもらうなどの対応をする必要もあります。
まとめ
アパート経営などで負債を抱えた場合にも、任意売却は可能になります。アパートの状態によっても異なりますが、任意売却できる状況を確認する為にも早めに相談して、売却が可能であれば、任意売却した方が売主にとっても得策です。アパートの住人の対応を含めて任意売却専門の仲介人に依頼する事が重要なのです。
任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。
