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任意売却

任意売却でマイホームを売却するということ

住宅ローンの返済が出来なくなってしまうと、銀行などの金融機関にマイホームを取り上げられてしまうと思っている方もいらっしゃることでしょう。実際は金融機関が担保としていた不動産を裁判所の競売を通じてお金に換えて、そこから回収するということをしています。

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競売というと悲壮なイメージがありますが、近年は競売ではなく任意売却によってマイホームを売却する方が増えてきています。この任意売却とはどのようなもので競売とは何が異なるのでしょうか。

任意売却とはどのような売却方法
任意売却は、住宅ローンの返済が出来なくなった債務者が競売によらず一般の売買市場でマイホームを売却する方法です。一般的に競売市場で売却を行うと、売却価格は一般の売買市場の7割前後の金額になるといわれています。
任意売却では一般の売買市場で売却をしますので、売却価格は一般市場で成立する価格に近い水準で売却できる可能性が高くなります。このため金融機関は競売よりも回収できる金額が多くなる可能性が高まり、債務者も残債が少なくなるというメリットがあります。
この任意売却を行うためには、住宅ローンの返済が滞っていることが必要となります。住宅ローンの返済が可能である人は利用できません。
したがって単純に住み替えしたいからとか、ローンの返済は可能だけれども支払いが厳しいからといったような理由だけでは任意売却で売却することはできません。

競売とは何が異なるのか
競売による売却との決定的な違いは、市場が異なるということにあります。競売の売却は競売市場で、任意売却の売却は一般市場で行われます。
競売市場では競売物件の情報は、裁判所から出されるものであり、一般市場のように「不動産流通標準情報システム」に情報が載ることはありません。この不動産流通標準情報システムは「レインズ」とも呼ばれるシステムで、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理を行っています。不動産仲介業者が売却希望物件をレインズに登録すると、会員である多数の不動産仲介業者から買い手を探して貰えるようになるのです。
一方、競売市場では競売物件情報は競売によって物件を購入しようと思う人であれば、ネットなどで情報を得ることはできますが、レインズと比較すると市場参加者が限られてしまいます。このような違いなどから物件を出来る限り高く売却するために任意売却を選択する人が増えているのです。

任意売却で売却することのデメリットは?
任意売却では、競売と異なり債務者も売却に積極的に協力しなければいけません。一般市場で売却するのですから内見の対応も必要です。
しかし、競売にはないメリットが数多くあります。競売では債務者が協力せずとも売却手続きが進みますが、それ以上のデメリットがあります。
マイホームを手放さざるを得ない状況は来ないことが望ましいのですが、競売による売却を回避したいとき、任意売却で売却するという方法があるということを知っておいていただければと思います。

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