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任意売却

少ない任意売却物件購入に関するトラブル

住宅ローンの滞納を続けていると最終的に債権者から競売の申立てが行われ、競売によってマイホームを強制的に売却されることになります。この競売を回避する方法として任意売却がありますが、任意売却による購入のほうが競売よりもトラブルが少ないといいます。

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競売と任意売却
競売と任意売却とではいずれも住宅ローンや借金などの返済が出来なくなったことが原因でマイホームを手放さなければならなくなったという背景があります。したがってマイホームを手放す動機としては競売も任意売却も大きな違いは無いことが多いです。しかし、購入に際しては競売のほうが任意売却よりも色々とトラブルになることが多くあるといいます。
このトラブルの理由としては、やはり売却方法と所有者のマインドに大きな原因があると考えられます。

競売と任意売却の違い
競売と任意売却において購入に関するトラブルの発生の原因となるものは売却方法にあるといえます。競売は裁判所が行う売却で、基本的に事前に物件の内部を確認することができません。制度としては内覧制度が設けられていますが、条件が厳しく実効的ではありません。このため競売による購入希望者は物件の状況を写真と評価書や現況調査確認書などから判断をせざるを得ず、このことが落札後のトラブルの原因となることがあります。
任意競売は通常の不動産売買と同じ手順で売却が進められます。このため物件購入希望者は物件の内覧は勿論可能ですし、所有者も売却に協力的です。また、任意売却を専門とする不動産仲介業者も入っていますので物件の質問や疑問点などを事前に解消することが可能です。
また、瑕疵担保責任についてですが、競売も任意売却も瑕疵担保責任を売主は負わないことになります。しかし、任意売却であれば事前に物件を確認できますので瑕疵担保責任を負わずとも買い希望者は自身が納得した金額で購入することが可能となります。
また、通常の売買でも個人間同士であれば瑕疵担保責任が免除されるケースは多くありますので、このことが大きなトラブルになるというケースは多くありません。
このようなことが任意売却での購入に関するトラブルを少なくしていると考えられます。

退去のトラブル
購入に関するトラブルとして退去の問題もあります。任意売却であれば交渉の中で退去が決まり、退去費用も任意売却の売買代金の中から捻出されるケースもあることから退去がスムーズに運ぶのが通常です。しかし競売となると退去に関して不本意な者が占有しているケースもあり、トラブルに発展した後に強制退去という法的な手段を取らざるを得ないケースもあります。

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