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競売での異議申し立てについてできる事

競売が申請された場合に、いろいろな場合の「異議申し立て」があります。どのような場合に、「異議申し立て」ができるのか、あるいはできないのか、紹介していきましょう。

競売にかけられる理由

競売とは、住宅ローンなどの支払いが滞って、再三の支払いの請求にも関わらず、支払いの責任を継続できない事によって、金融機関である債権者がお金の回収の為に、抵当権のある不動産を競売にかけて、債権の回収に充てる事なのです。又、債権者については、複数の場合もある為、競売においては優先する債権者の順位が存在します。

競売における異議申し立て

異議申し立ては、「不服申し立て法」による統一によって、「不服申し立て」の一部として「執行抗告」や「執行異議」を含みます。

債務者による異議申し立て

債務者による異議申し立てがある可能性もあります。不動産の差押えや、競売の強制執行には、正当な理由が認められる場合に、競売が行われますが、債務者が借りたお金の支払いを続けている場合に対しては、「債務者にも権利や異議の主張」が異議申し立て(不服申し立て)によって、裁判所に訴える事ができます。

裁判所の判決によって、「強制執行」による差押えが行われる事になりますが、債務の不履行に対しての競売申請ができる権利によるものです。民事執行法で定められた手順に従っていない場合には、ミスによる強制執行などは、支払いが行われているにも係わらず債務の消滅がある場合には、「請求異議の訴え」ができる事になります。

裁判所が債務名義や執行文を行うチームと、強制執行をする執行裁判所や執行官は別のチームである為に起こる行き違いによる決定です。「請求異議の訴え」は、債権者を被告として訴える行為となります。

・安い最低落札価格に対する異議申し立て
あまりにも安い最低落札価格に対して、債務者は異議申し立てができるのですが、最低落札価格の評価は、不動産鑑定人による正式な評価を参考にしているので、意義に対して棄却できる可能性は低いです。

債権者による異議申し立て

1-配当異議の申し立て
配当金とは債権者に対して競売による売却の金額を、債権の優先割合に対して配当金額の割合を決める事です。配当異議の申出のできる者の権利として、意義がある場合には、配当期日に出頭する事で、その場で口頭にて異議を唱える権利があります。

異議の相手方や異議の内容(範囲)について詳しく説明する事が必要です。配当期日から1週間以内に訴えの様式に従って提起して、訴えを起こした事の証明書等の提出をする事です。

2-債権者も競売に対して異議申し立てができます
競売の関係者には、債権者が複数いる場合には、優先権のある債権者以外が競売の申立てを行う場合もあります。優先権の高い債権者が競売に不服を申し立てた場合に、先に競売の申立てした債権者の申請が無効になる場合があります。これは、配当金の割合にも関係します。

3-第三者異議の訴えについて
債権者と債務者の他に第三者が不当に権利の主張を行う場合があります。

・土地の所有者が、実際には第三者の所有物だった場合に、債権者による異議申し立てにより「強制執行の排除」が行われます。

・競売開始決定前に土地を第三者が、所有者(債務者)から買い取ったが所有権移転登記が未了の場合、第三者が自らの所有権を主張するには、移転登記手続により所有権登記の権利を有している場合に「強制執行の排除」が行われます。しかし、債権者が第三者に対して、登記の必要性が認められないとした場合には、第三者の訴えは棄却される可能性があります。

・土地はもともと債務者の所有であったが、競売申立て前に仮装譲渡で所有権登記名義人が第三者になったと偽装する行為。税金滞納による税務署からの差押えから回避する為に、偽装行為をした場合です。移転登記は無効となります。

債権者が勘違いによる訴えが認められて、債務者は債権者に「強制執行の不許の訴えをする利益」が認められます。ただし、債権者が虚偽の譲渡を知らない事とする「善意の場合」と判断された場合に、債務者が所有権を主張できず第三者異議の訴えは認められません。

まとめ

競売において、異議の申し立てには正当な理由が認められない場合には、無効となる可能性が大きいです。裁判所の判断によって、競売が進行されている以上は、よほどの事由がない限りは、異議申し立ての可能性は低いです。

競売に関する事や不動産の投資の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

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