競売の記事を読んでいて、たまに公売の記事が出てくる事に疑問を持った人が多い事でしょう。いったい何故、似たような記事が出ているのでしょうか。不動産投資で競売に興味がある方には、その違いを知っておくと良いでしょう。今回は、その違いからわかる事を紹介しましょう。

競売と公売の具体的な内容

この2つの比較は、どちらも債権の回収に対する処置としては同じ意味合いになっています。

1.競売とは
住宅ローンや借金の負債を抵当権の実行や債務の回収の方法として、住宅やマンションなどの不動産を売却して、住宅ローンの返済に充てる場合や、借金などの返済をこれによって解決する事もあります。ほとんどは、住宅ローンの返済ができなくなるケースが多いです。

2.公売とは
国や地方自治体が税金の支払いの義務を怠った場合に、給与や資産の凍結を行う場合があります。給与の差押えは限度が決まっているので、固定資産税などの高額な税金を滞納した場合の解決方法として不動産などを差押えします。それでも返済の意思が伝わらない際には、最終的な手段として住宅や不動産を売却する事で、税金の支払いに充てる事ができます。

比較でわかる事

それぞれの比較でわかる事を知っておくと今後の参考になります。

1.返済の相手
競売の場合は、売却による代金を債権者である金融機関や借金の債権者に対して優先順位が決められており、ほとんどが、第1抵当権を持つ金融機関などが全額回収することが多いです。複数の債権者がいるケースでも優先順位の3番目以降には配当金が回らない事もあります。

公売の場合は、国や自治体などが支払いの相手になります。この場合の配当金は、税金の支払いが前提となるので、その他の負債には関係がなく、税金を完済出来た場合の残りの金額は、債務者である本人に返還される事になります。

2.売り方
入札によるスタイルはどちらも同じであり、市場価格の2～3割の値段で取引されるのも一緒になります。しかし、管轄や売却においては、競売は裁判所が実行する事になります。公売の場合は、税金の種類によって、国や役所などの自治体が売却を実行しています。

3.公示の方法
裁判所の掲示板や競売専門のBITによる物件情報サイトで知る事ができます。公売の場合は、それぞれ自治体が公売期日の10日前までに市の掲示板などで告知され、方法、日時、場所、買受代金の納付の期限等などが紹介されます。

4.未納管理費や占有者のリスク
マンションなどの自治会費用や修繕費用の積み立てには責任があるので、支払いの責任の有無や、所有権が移転した後の占有者に対するリスクも自分達で対応しなければならないのはどちらも同じです。

5.強制執行の制度
公売の場合の大きな違いは、強制執行の制度の点で、所有権に基づく明渡し請求訴訟の提起によって勝利する事が必要な為に、後処理で不確定要素が強い点です。競売と異なり、より多くの時間や費用を検討しなければならない為に、取り扱いが難しい点にあります。

まとめ

公売と競売の比較について紹介しましたが、相手こそ異なりますが、ほとんどの内容は同じになります。しかし、不動産投資において、ここで最も注意すべき事は、占有者に対する対応です。競売と異なり、公売には、強制執行の制度がない事で時間と費用が掛かる点を覚えておくべきでしょう。

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