住宅ローンの滞納を続けていると、やがて債権者は競売を申し立てることになり、マイホームは競売によって強制的に売却されてしまいます。
この競売を回避する方法として任意売却が注目を集めていますが、誰もが希望すれば必ず任意売却ができるという訳ではありません。任意売却を可能にするためには、どのような要件があるのでしょうか。
■任意売却は救済措置
住宅ローンの滞納を続けた結果、債務者に返済能力が無いと判断されると債権者は債務者のマイホームに設定した抵当権に基づき競売を申し立てることになります。競売では裁判所によって担保不動産が強制的に売却されてしまい、売却価格が一般の売買市場よりも安くなること以外にも物件情報が公開されてしまうなど債務者にとってデメリットがあります。
債務者にとってデメリットが大きい競売を回避する救済措置として任意売却という制度がありますが、債務者に認められた当然の権利という訳ではありません。一定の要件が満たされた場合に限り、任意売却を行うことが出来ます。
■任意売却の要件
任意売却の要件として、まず債務者に任意売却を行いたいという意思が必要になります。任意売却は競売と異なり、自ら債権者や買主などと交渉する必要が生じることもあり、手続きも増えますので債務者のモチベーションが必要となります。
次に、任意売却を行うことについて債権者の承諾も必要な要件となります。債権者にとって一番望ましいことは利息を付した返済をし続けて貰うことであり、滞納が発生したからといってすぐに競売の申し立てを行なったり、任意売却を認めたりするという事にはなりません。まずは返済期間を延長したりするなどして返済を続けられるような提案を行うことになります。
それでも最終的に保証会社から代位弁済を受けて、期限の利益を喪失した状態になって初めて債務者の任意売却について、承諾の可否が検討されます。この検討の結果、承諾が得られれば任意売却が可能となりますが、この承諾は担保権者全員から得ることが要件になります。
■売買価格の要件
任意売却を行うための要件のほかにも、任意売却を成立させるためには売買価格が市場価格と比べて打倒な価格であることが必要な要件となります。不当に安い金額となると複数の担保権者や連帯保証人などの利害関係者が存在する場合に、トラブルの原因となることから打倒な売買価格であることが必要なるのです。
以上のように、任意売却を行うためには複数の要件をクリアする必要があります。なお、ローンの返済が困難になってしまったら、その後の交渉にも大きな影響を与えるケースが多いので、すぐに債権者に相談をする様にしましょう。
