任意売却

競売における賃借権の取り扱いについて

不動産は全て自用という訳ではなく、アパートや事務所ビルなど他社に賃貸することを前提とした不動産が存在します。
このような賃貸用物件が競売となった場合に賃借権が問題となることが多くあります。

■抵当権設定と賃借権
競売における賃借権の取り扱いは、競売となった物件の抵当権設定登記が行われる以前に賃借権の設定があったかどうかが重要な問題となります。
賃借権の設定すなわち賃貸借契約の日付などが抵当権設定よりも早ければ借地借家法が適用され、落札した買受人に対して賃借人は競売物件について賃借権を主張できるためです。
また、抵当権に基づかない強制競売においては差押が行われる前に賃借権の設定が認められれば同様に賃借権を買受人に対して主張することができます。

■抵当権設定後の賃借権
抵当権設定登記に後れる賃借権の取り扱いについては競売で問題になることが非常に多くありました。
平成15年の民法改正以前は短期賃貸借という制度によって一定の条件を満たす賃借権は保護されていたために、これを悪用する占有者が現れることもあり、一般に広く競売に参加することを阻む要因のひとつでした。
短期賃貸借とは抵当権設定登記に後れた賃借権であっても土地については5年、建物については3年以内の賃貸借であれば、次の更新時期までの間は買受人に賃借権を主張できるというものです。
この制度を利用して競売となる可能性が高い物件に賃借権を設定し、買受人に高い退去料を請求するというような話も当時は多くありました。
しかし、平成15年の民法改正によって短期賃貸借による保護は廃止され、抵当権設定時期に後れる賃借権は全て一律に6カ月間の明け渡し猶予の規定を受けるだけとなりました。
これにより競売の買受人は抵当権設定登記に後れる賃借権に基づく借地人、借家人に対して6カ月の猶予を残し退去を要請できるようになったのです。

■賃貸用物件の競売
競売で賃貸用物件の買受人は、抵当権設定登記に後れる賃借人、差押後の賃借人に対して退去を要請することは出来ます。
しかし、賃貸用物件として落札したのであれば優良な賃借人については新たに賃貸借契約を締結して賃借権を設定することができますし、滞納が多かったり低廉な家賃で入居したりしている賃借人に対しては賃借権を認めないということも可能になりました。
したがって賃借権の取り扱いについては、平成15年以降は競売の買受人の立場が強くなったといえます。
もし、賃借人が存する競売物件の落札検討する場合には抵当権設定時期と賃借人の賃借権設定時期について十分に確認することが大切です。

ピックアップ記事

  1. 後妻の子の相続における取り扱い
  2. 在宅ローンの老後破産リスクは任意売却で回避しよう
  3. 不動産売却の時に重要な登記費用について
  4. 実は厳しい税金滞納への対応
  5. 賃貸不動産の経営管理を安易に考えてはいけません!

関連記事

  1. 任意売却

    不動産の売却等に際して発生する登録免許税とは

    不動産の売却や相続などによる所有権の移転や保存の登記を申請する場合には…

  2. 任意売却

    任意売却を進める上での注意点

    住宅ローン返済手段の1つに位置付けられる任意売却。これは、借金の返済に…

  3. 任意売却

    不動産競売の配当トラブルは配当表について知れば回避できる!!

    複数の債権者がいる競売物件が落札されると、どうやって金銭を分割していく…

  4. 任意売却

    支払っている家賃を前提に住宅ローンを組むことの危険性とは

    家賃を支払うぐらいなら、その家賃でもって住宅の購入に充てたほうが良いと…

  5. 任意売却

    競売における期間入札通知の意味

    競売物件を購入したい方にとって、物件情報が重要となってきます。物件情報…

  6. 任意売却

    需要の高い土地は注意、早めの任意売却が必要

    競売による売却は、所有者の意思に関係なく行われる為に、所有者の立場を考…

おすすめ記事

おすすめ記事2

特集記事

アーカイブ

  1. 任意売却

    競売物件を購入の際に代金納付に関する必要な書類
  2. 不動産基礎知識

    競売で土地を購入する ~思いがけない出費やトラブルに巻き込まれないために~
  3. 債務整理

    競売後のローン残り!その後の債務整理法はあるのか?
  4. 債務整理

    任意売却する場合の委任状の注意点について
  5. 債務整理

    債権者による競売と税務署による公売の優劣
PAGE TOP