競売物件を手に入れたい方の理由はさまざまですが、欲しくなる物件の理由は明らかにする事ができます。今回は、落札したい競売物件の何を知るべきなのか、競売の評価書から見えてくる落札すべき対象について紹介します。

競売物件の知りたい事

競売が行われる前に、競売物件に対する入札の為の公示（広告のようなもの）が行われます。この中には、通称で呼ばれている「3点セット」という情報が公開されています。競売についての詳しい情報が、この「3点セット」の内容に表記されているのです。

競売の入札に参加される方や、気になる物件の内容を知りたい方が、詳しく記載されているのです。不動産会社の物件販売の広告以上に詳細な内容が記載されているので、知りたい内容がおおよそ書かれています。是非参考にして下さい。

いわゆる「3点セット」

「3点セット」の内容には、「物件明細書」「現状調査報告書」「評価書」を資料として公開する事になります。「3点セット」の表紙に記載された内容には、事件番号や入札期間についてや、開札期日の記載や売却決定日であったり、特売実施期間などを表記しています。
これらを、表紙部分から物件目録までは「公告書」としています。

公告書の2ページ目の中身は、売却基準価格や買受可能価格と買受申出保証額が記載していますので、固定資産税や都市計画税に至るまでお金に関わる記載を知る事で、購入の際の検討をする事ができるのです。「物件目録」は公告書の最後にあり、競売物件の所在や地番、地目や地積、構造や床面積など具体的な表示がされています。

1- 物件明細書
裁判所の書記官が作成する事になりますが、「現状調査報告書」と「評価書」の詳細に対して、参考にしている重要な記載事項になっています。法定地上権が成立する場合などは、その内容を記載しています。

買受人が負担する事になる、他人の権利である借地権などを表記します。地代や管理費等の滞納の有無や、境界のもめ事や土地明渡建物収去訴訟についての問題点がある場合の内容を記入しています。特記事項としては、占有している状況が記載されています。

2- 現況調査報告書
裁判所の執行官が作成する事になります。土地や建物の形状と、占有状況を調査しています。物件目録としての具体的な内容や「不動産の表示」で、建物について種類や構造及び床面積の概略と付属建物や管理費等の状況が記載されます。占有範囲や占有者の占有状況や関係人の陳述及び提示文書などの報告を記載します。建物の欠陥などの情報などに注意しています。裁判所の執行官の立入調査を行う事や、占有者の意見の詳細を現場の状況に対して、執行官の意見が述べられています。調査の経過や建物の写真などで、間取りや位置を確認できます。

3- 評価書
裁判所が任命した不動産鑑定士によって、不動産の専門家の調査による報告や鑑定の内容が記載されます。「評価額」に対して一括売却の場合は、一括価格と内訳価格を表記しています。一般の取引市場と異なっており、競売不動産特有の条件によって、価格に反映されているので、割引された評価になります。

「物件目録」となる、所在や地番、地目や地積と詳しい内容を記載します。売却対象物件の物件目録の記載をする事と特記事項については記載すべき内容が把握できます。競売目的物件の位置の情報やまわりの環境について、最寄りの交通機関での利便性や付近の状況で、住む為の環境や法令上の規制など、知るべき情報や注意すべき内容が記載されています。

※不動産鑑定士は、情報の全てを評価の対象に取り入れて、積算価格と収益価格によって、計算した経過が記載されています。

評価書とその他の報告書の比較

一番の大きな違いは、不動産の専門家の報告書と裁判所や執行官の意見書と言う事です。どちらも重要な事には変わりないのですが、不動産を購入するのですから、不動産鑑定士の意見や調査内容は、専門家の見るべき視点によって書かれたものですので、良く読んで価格や物件の状況や問題点を知る参考になるのです。

まとめ

競売の評価書から見えてくる落札すべき対象として紹介しましたが、不動産の専門家の意見と、裁判所の評価を比べてみるのも良いでしょう。どちらにしても、「3点セット」が示す内容は「評価書」が基になっています。競売の参考資料として必ず見なければならない内容なのです。

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