競売で住んでいる賃貸物件が落札された場合、入居前に支払った敷金は戻ってくるのか？また、敷金の支払いは以前のオーナーがすることになるのか？それとも新しいオーナーが支払うべきか？など、判断ができない方がほとんどでしょう。では、競売における敷金返還について書いていきましょう。

敷金返還の区別

競売で落札された賃貸物件の敷金の支払義務は、賃貸契約を交わし物件の引渡をしたタイミングによって区別されます。競売物件に金融機関などが抵当権を設定した日を基準に、引渡の前と後で返還する人が変わります。

〇｢引渡が前｣
賃借人が抵当権設定日よりも前に、引渡を受けている場合は引渡の際に抵当権の存在を知らなかったとされるため、賃借人は保護され賃貸契約は新しいオーナー(落札者)に引き継がれることになりますので敷金の返還義務が生じます。

〇｢引渡が後｣
受付日よりも後に引渡を受けている場合は、この物件には抵当権が付いていることを分かっていて賃借契約を結んでいるとされるため、賃借人は保護されず賃借契約は引き継がれないので新オーナーに返還する義務はありません。

それぞれの確認方法

新オーナーに(落札者)と賃借人の敷金などの確認方法が違います。

〇｢新オーナー(落札者)の場合｣
競売物件を落札する前に、必ず確認をするべき3点セット｢物件明細書｣に記載されている
｢買受人が負担することとなる他人の権利｣という欄があります。そこに｢なし｣と書かれている場合は、賃借契約は引き継がないことになりますので返還義務はありません。

反対に｢賃借権の表示｣があった場合には、敷金の返還義務も生じるため入居者に支払わなければなりません。本来、前オーナーが支払うべきものですが、現実的には経済状況が悪化しているため回収はほとんどできず、新オーナーが負担することが多いのです。

〇｢競売物件の賃借人の場合｣
上記でも書きましたが、抵当権設定日よりの前か後かによって返還請求する先が変わってきます。その確認方法として物件を借りる時に不動産などによって、｢重要事項説明｣されます。

説明の中で、抵当権等担保権の有無の説明も含まれています。その場では、何の意味があるかなどわからないと思いますが、大切なことですので｢重要事項説明書｣を確認してみましょう。

まとめ

競売物件に関わる賃貸物件の敷金について書いてきました。一般の相続や売買の場合は
何の問題もなく新しいオーナーに敷金の返還を請求すれば問題ないのですが、競売の場合は注意が必要ということです。わからない事などは、専門の業者に相談することをお勧めいたします。

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