競売でアパートを購入する場合には、家賃収入による賃貸経営が目的の場合であれば良いのですが、他に利用する目的があった場合には、そこに住んでいる住人に対する対応も考えなければならないのです。今回は、競売でアパートを購入する場合の問題点と利用価値について紹介します。
アパートを購入する場合の住人に対する対応
競売によるアパートの購入が、家賃収入の為の事であれば問題なく、そのまま賃借権を引き継ぐ事で、アパートの賃貸契約を続行させる事が出来ますが、リフォームしたり取り壊して新築にしたりする場合においては、アパートの住人に対して立ち退きを求める事になってしまいます。
賃借権が主張できる場合
アパートに住み続ける事が出来る場合は、アパートに対する担保権や抵当権よりも、賃借権に優先権がある場合には、引き続きアパートに住み続ける事が出来るのです。以前の所有者と交わした賃貸契約によって家賃や契約期間はそのまま継続される事になります。
競売による新しい所有者によって家賃の値上げなどは出来ないのです。前と変わらずに同じ条件により家賃の支払いや契約更新に臨む事が可能です。
抵当権が主張できる場合
アパートを購入する場合や新たに建築する場合に、抵当権の設定を先に行った場合には、抵当権の主張が優先しますので、競売によって所有者が変わった時にアパートの住人に立ち退きを要求する場合があります。
この時、抵当権の主張によって、アパートの住人に対して退去を求める事が出来ますが、6カ月の猶予期間を持って立ち退きを求める事になります。敷金の返却は債務者である元の所有者が、支払い能力がない為に、返却は困難であり、新しい所有者に権利金の返還を求める事は出来ません。
競売アパートを購入の注意点
アパートを競売によって購入する場合には、市場価格の80％程度から購入できる事になっているので、不動産関係者は、こぞって、競売に参加するわけです。しかし、競売物件には問題点もあるので注意が必要です。
1＝状態が把握できず保証がない事
不動産の売買では、購入後の問題に対して破損がみつかるなどの対応として保証する瑕疵担保責任がない事で、購入後の修繕は、購入者自ら費用を負担する事になります。
2＝現金(振り込みなど)による一括購入
競売物件は担保価値が低い為に、融資を受ける可能性が低い事があります。その為、通常よりも安い物件、家・アパート1棟だと数千万円かかる可能性もあるのです。まとまった購入金額を個人で用意しなければならないのです。
3＝住人の立ち退きに対して対応が必要
アパートが賃貸物件として稼働していれば良いのですが、この場合は上記で述べたように6カ月の猶予を持って立ち退きを求めます。しかし、アパートが稼働していない場合には、不法占有者がいる場合もあるので、強制退去の栽培所の許可を取る事で対応可能です。それが債務者の場合ですと立ち退き費用がない場合も考えられます。立ち退きの費用等は、競売の購入者が負担する場合も考えられます。
競売アパートの利用価値
家賃収入を考えた場合の購入であれば、中には、築浅の物件も出る場合もあります。アパートの稼働率が満室の物件だって実際に出回っているのです。購入金額と利回りを踏まえた場合に、通常の中古物件よりも収入可能な賃貸物件として価値を考えた場合に、数千万円も利益価値がある物件もざらにあるのです。
リフォームや新築による改装工事によって、新たな付加価値を付けて再販したり賃貸経営を行ったりする事で、魅力的な物件の取得が期待できるのです。
まとめ
アパートの競売物件には、目的に応じて、そのまま賃貸経営を引き継ぐか新たな付加価値を付けてより多くの利益を追求する事は可能です。くれぐれも、アパート住人に対する対応を目的によってどうすべきか、予め考える事が必要です。
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