任意売却は競売に比べて高く売却できるとされていることなので、任意売却をする場合は、現状の問題を把握しながら行うこととよいでしょう。そこで今回は、任意売却の流れについてみていきましょう。
任意売却とは
住宅ローンの返済を滞納して支払いが出来なくなった場合、債権者(金融機関など)は、担保にした不動産を持って裁判所に競売の申立てをします。任意売却で、不動産を競売にかけられる前に、債権者と話し合い承諾を得て、不動産会社など業者を通じて不動産を売却し、その売却資金を借金の返済に充てることを言います。
競売と任意売却
競売での不動産売却は、一般市場価格より大幅に低価格となり、約6割程度で売却されてしまいます。任意売却は、市場価格の9割程度と競売より3割ほど高く売却できますので、出来れば競売は避けて任意売却を考慮した方が良いでしょう。
任意売却の流れ
任意売却にて不動産を売却する際以下のような流れになります。
住宅ローン返済が出来なくなったら、任意売却の検討
住宅ローンの滞納が続き返済出来なくなると、融資を受けている債権者から督促状が送られてきます。
・返済方法の見直し
・返済しないと不動産が競売になる
という警告文を含めた督促状になるので、返済方法を見直した上で、返済が難しい場合は競売にならないために、任意売却を検討します。
任意売却の依頼先を選定
売却の依頼先を検討することが必要です。
「任意売却の専門業者に依頼する場合」や「弁護士や司法書士などの専門家に依頼する場合」を考えましょう。
不動産の調査・査定
売却依頼先に不動産の調査や査定をして、自分の不動産の市場価値を把握する。
売却依頼先が決まったら、媒介契約を締結
任意売却の場合、一般の不動産取引のように何社も同時に売却依頼することができないため、不動産の売却依頼先が決まったら、専任媒介契約を締結します。
債権者などに任意売却の報告
専任媒介契約が締結されたら、売却依頼先(不動産会社や弁護士・司法書士などの専門家)を通して債権者や連帯保証人に任意売却の依頼を受けた報告と売り出し価格についての交渉を行います。
債権者の同意で、正式に販売活動を開始
債権者や連帯保証人からの任意売却許可で、正式に販売活動が開始されます。
購入者が見つかったら債権者との交渉
購入希望者からの申し込み売買希望価格を元に債権者への返済配当契約書を作成して、交渉を行います。
・売買価格
・仲介手数料
・引っ越し費用
といった金額を細かく記載します。
売買契約を締結
債権者などから同意が得られれば、買主と売買契約を締結しますが、一般の不動産取引では、売主は買主から売買価格の１割前後の手付金をもらうことになりますが、任意売却の場合、手付金も借金返済の費用になりますので、仲介業者が預かることになります。
売買代金の決済
決済する場所は買主が融資を受ける金融機関で債権者や連帯債務者なども出席して行います。
まとめ
任意売却で不動産売却しても借金(返済額残金)が残った場合、債務者の現在の収入や生活状況に応じて、無理のない範囲内で債権者と分割返済の協議をすることができますが、競売の場合は、一括返済のみになりますので、返済ができず自己破産をせざる得なくなる方が多いようです。
不動産の売却や任意売却に関する事は「アブローズ」まで、ご相談ご一報を下さい。
