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不動産基礎知識

破産管財人による任意売却とは?

任意売却というと住宅ローンの返済などができなくなってしまった人が債権者の承諾を得て競売に依らずに一般市場で売却することがイメージされますが、破産管財人によって任意売却が行われる場合もあります。

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破産管財人とは何か?
多重債務者などが借金の返済が出来なくなってしまった際の法律で定められた救済措置に債務整理があります。債務整理とは主に任意整理、個人再生、自己破産によって借金減額や返済の免責を認めてもらうことです。このうち自己破産は借金の返済を免責してもらうための手続きとなりますが、債務者が所有する財産を債権者に配当した上で裁判所が借金の免責を認めることになります。
破産を申し立てた債務者に不動産や自動車などの換価価値の高い財産がある場合には、それらの財産の管理、調査、評価、換価、処分を行って債権者に配当を行うことになります。この財産の管理、調査、評価、換価、処分を行う者として、裁判所が選任した弁護士が破産管財人です。

破産管財人による任意売却
自己破産を行うと債務者の所有していた不動産は破産財団に組み入れられることになります。したがって所有者は自分の思うように不動産を処分することはできなくなります。破産者の財産の処分は、裁判所から選任された破産管財人によって処分されて換価されることになります。
不動産の処分は競売によることが原則となりますが、破産管財人には破産債権者のために少しでも高く財産を換価する義務を負うことから競売よりも高値での売却が見込まれるのであれば裁判所から許可を得ることによって任意売却を選択することが認められています。
しかし、売却の見込みが厳しい不動産、オーバーローンで破産債権者の配当が出ないなどの理由によって破産管財人が破産者の所有する不動産を破産財団から外すケースもあります。このような場合には債権者が競売を申し立てるか、債務者が任意売却を行うことになります。

先に所有者が任意売却を行うケース
破産管財人が選任される自己破産手続きでは裁判所から免責許可決定を受けるまでに相当な期間を要することになります。また、破産手続費用も高額になってしまいます。そこで費用の削減、自己破産の免責許可決定までの期間短縮を目的に自己破産の手続きに入る前に所有する不動産を任意売却で売却するという方法もあります。
この方法を選択することによって、任意売却が完了した時点で自己破産の手続きに進むかどうかを改めて検討することができるという別のメリットもあります。先に任意売却をするほうが有利かどうかについてはケースによっても異なりますので専門家の意見も確認した上で判断するようにしましょう。

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