住宅ローンの支払いが苦しくなった時、競売によって物件が売られるより、任意売却を選択する方もいると思います。その方が、売主の意思を反映させることができますし、残債も減らせます。では、どの程度残債が減らせるのか、その査定について見ていきたいと思います。
任意売却とは
任意売却とは、残りのローンがある状態でも金融機関との合意があれば、その物件を売ることができるというものです。
住宅ローンの滞納・延滞が続くと「期限の利益」(分割で返済する権利)が失われます。すると、残りのローンを金融機関に一括で支払わなければなりません。返済できない場合、金融機関は担保となる物件を強制的に売却し、そこから債権を回収します。これが競売といわれるものです。
一方、任意売却とは通常の不動産売買と同じです。売主の意思で売却できるということです。明渡し時期についても自身で決めることができますし、売却後の返済方法や返済額などご自身の希望が通りやすいのも特徴です。
任意売却と競売の違い
任意売却と競売の違いをまとめると以下のようになります。
【価格】
・任意売却＝市場相場
・競売＝市場相場の７割ほど
【情報公開】
・任意売却＝仲介販売とほぼ同様
・競売＝競売物件として、新聞・ネットに公開
【残債】
・任意売却＝分割払い可
・競売＝一括払い請求
【遅延損害金】
・任意売却＝場合によってなし
・競売＝あり
ここで重要なのが、物件の売却額と残債の支払い方法です。任意売却の方が高く売れることと、残債の分割払いが出来ることがお分りいただけるかと思います。どちらも今後の生活にとって大切なこととなるでしょう。
売却額の決め方について
売却額の決め方について見ていきたいと思います。まずは競売から。
・競売＝一般競争入札でオークション形式で売却額が決められます。開札まで売却額が分りませんし、一般的な相場の7割ほどの価格にしかなりません。
・任意売却＝不動産会社の査定によって売却額が決められます。一般的な相場とほぼ変わりません。
まとめ
任意売却と競売では大きく違いが出てくることがお分りいただけたかと思います。売却額の違いはもちろんのこと残債の支払い方法で分割払いが出来るかどうかまで違ってきます。さらには遅延損害金の有る無しなどもあり、今後の生活を考える上で少しでも有利な任意売却をすることが重要になってきます。一般的な相場とほぼ変わりない査定、これを利用しない手はないのではないでしょうか。
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