住宅ローンを利用した際、滞納が続くとやがて返済窓口が金融機関から債権回収会社へと変更されます。ローン返済のため任意売却を行う際にも、その債権回収会社が売買契約に関係することになるのですが、これはいったいどのような会社なのでしょうか。見ていきましょう。
期限の利益喪失とは
住宅ローンを使って戸建て物件を購入した場合、借り受けた資金は月々の分割払いによって少しずつ返済していくのが主です。これは、ローン契約において資金を借りる側すなわち債務者側に期限の利益が与えられることによって実現しています。
契約に基づいて、毎月必ず決められた額を支払うという約束を守っている限り、期限の利益が認められていると考えてよろしいでしょう。逆に言うと、住宅ローンを始め資金を借り受ける際、期限の利益が得られていなければ、原則として借りた額を一括で返済しなければならないわけです。
では、期限の利益が求められている条件と言える月々のローン返済が滞ってしまうと、どうなってしまうのでしょうか?一般的に、住宅ローン返済が3～6ヵ月滞納してしまうと、それ以降分割による支払いが認められなくなり、残った借り受け額を一括で支払うよう請求されることとなります。これを、期限の利益喪失と言います。
債権回収会社とは
期限の利益喪失という事態になると、借り受け資金の返済窓口も変わります。月々の分割払いが認められている時点での返済先すなわち債権者は、ローン契約を結んだ金融機関でした。しかし滞納が継続しローン残額を一括払いしなければならない状態になると、債権回収会社、別名サービサーが債権者となります。
ローンなど、いわゆる借金を受け取る権利を債権と言います。その内、ローン滞納などによって債務者側が義務を果たさなくなった債権は不良債権と見做されます。サービサーとは、このような不良債権を金融機関から買い取り、借金の取り立てに当たる業者のことを指すわけです。
サービサーは、住宅ローンによる不良債権を受け取ると、直ちに裁判所への不動産競売申請を行います。不動産競売とは、期限の権利喪失状態となった不動産について、裁判所主催による入札形式の売却を指します。
その売却方法には、不動産の所有者である債務者の意思は反映されません。売却益は債務者の手元に渡ることなくローン返済に充てられ、債務者は強制的に対象物件から退去させられます。
また不動産競売は、入札時に最高値を提示した購入希望者に売り渡される仕組みであるため、正規の不動産評価額に基づく価格とはなりません。そのため、一般的な不動産価格より安価となり、ローン残額と競売価格の差額がそのまま残りの借金として債務者に負わされることになるわけです。
任意売却に必要な債権回収会社の協力
不動産競売よりも比較的債務者側の負担が軽い返済方法として挙げられるのが任意売却です。売却額が優先的にローン返済に充てられるのは競売と同様です。しかし、任意売却では一般的な不動産評価額に基づいて売買がなされるため、競売より高値となるケースが主であり、それだけ債務者に残る借金が減らせることになります。
任意売却を行う際にも、サービサーが深く関わってきます。住宅ローン契約では、ローン支払い不履行になった際、債務者が購入物件を自由に扱えないよう差押える権利が、債権者側に与えられることになっています。これを抵当権と言い、債権者が物件所有者である債務者の意向を無視して競売に踏み切れる根拠ともなっているわけです。
任意売却において、物件に掛けられているその抵当権を除かなければ、正規の売買を成立させることはできません。そのため売買契約においては、サービサーに抵当権を抹消してもらう必要があります。
サービサー側にしても、競売より任意売却の方が多くの回収額を見込めるため、メリットがあるものと考えられます。ともあれ、サービサーの協力なくしては任意売却が成り立ちません。抵当権抹消の交渉には誠心誠意当たることが必須と言えるでしょう。
まとめ
以上のことを要点にまとめると、以下の通りとなります。
◆債権回収会社すなわちサービサーは、住宅ローン債務者が権利の利益喪失となり借金を一括返済しなければならなくなった時の返済先となる。
◆サービサーは、競売もしくは任意売却によって債権を回収する。任意売却の方が比較的売却額が高値となる確率が高いので、債権者にとって有利となる。
◆任意売却に際しては、サービサーの協力を得て抵当権の抹消に応じてもらうことが必要である。
任意売却時のサービサーとの交渉に当たっては、その分野に精通する不動産会社など専門家からのサポートを得ていることが極めて有効と言えるでしょう。
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