任意売却を行う場合に注意しておきたい事があります。住宅ローンの支払いが滞ると、支払いの解決策としては、一般売却ができる事がベストなのですが、売却する場合の制約として期限が関係してきます。任意売却の場合は期限があり、その意味する本当の理由について紹介しましょう。

任意売却と競売は同時進行中

住宅ローンの支払いが途絶えてしまうと金融機関には、住宅ローンを回収する為に、所定の流れで業務を実行する事になっています。その流れの最終手段として考えられるのが競売による回収方法です。そのような事態になる前に任意売却をする必要があるのです。

つまり、任意売却をしなければ、最終的には競売による売却が待っているのです。その期限を理解する為には、競売までの流れを把握する必要が出てきます。

競売になるまでの流れ

金融機関としては、競売の入札日の前日までを、任意売却を申し立てる期限にしています。そこまで行く流れについて紹介しましょう。

1.「住宅ローンの滞納により一括弁済」
住宅ローンを3カ月から6カ月ほど滞納すると、今まで分割で支払いをする事が可能でしたが、その権利である「期限の利益」を失います。これにより金融機関は、一括弁済を請求する事になります。

2.「代位弁済により法的手続きの申し立て」
保証会社は、債務者が支払う事ができない場合に代わって、一括返済を行う事を代位弁済で対応します。その為の解決策として裁判所に競売の申し立てを行います。

3.「競売開始決定の通知」
裁判所から住宅の持ち主である債務者に対して、「住宅を競売にかけます」と言う通知を行います。
その内容は「事件番号」「競売の開始」「金融機関や保証会社の債権者名」と「債務者兼所有者」や、「担保権や請求債権目録など」「物件情報」が記載されています。

4.「現況調査の為の連絡書」
裁判所から不動産鑑定士や執行官によって、現場に赴いて現場の詳しい情報を報告する為の調査を行います。

5.評価書が完成
調査からおよそ2カ月後に、裁判所によって評価書の記載が整います。

6.期間入札の通知
競売に関する具体的な内容として入札期間や開札期日と売却基準価格などが、持ち主に通知されます。

7.入札および開札
入札が始まると任意売却を進める期限を喪失してしまいます。競売の入札が開始される前日までが、任意売却の最終的な期限となります。

実質的な期限

任意売却の期限は、建前上は入札の前日となりますが、実際には、債権者が遅すぎるとして承諾してくれない場合が多いです。それを避ける為には、その日までに、買主と契約上の打ち合わせがなされている必要が求められるのです。

しかし、買主との契約の予定をギリギリまで伸ばす事は不可能に近いので、入札の前日までに、早めに交渉を行う見通しができていなければ、債権者との理解を得る事ができなくなるので、入札の1週間前位までに目安として、できるだけ早い時期に任意売却の許可を取る必要に迫られます。

抵当権の抹消が肝心

抵当権とは、担保として不動産の差押えや競売などを申請できる権利を有する事ができるので、不動産を売却する場合には、債権者の許可をもらって、抵当権の抹消が必要になります。

そのまま売却する事は、買主にとって不利になってしまうので、売却前に問題解決が必要となります。任意売却では、売買契約を実施する場合に「抵当権の抹消」ができない場合には、契約が不成立となる場合があるので、とても重要なポイントとなります。この行為が、売買契約と関係するので、期限の目安としても買主と債権者の関係も期限を決める決め手にもなるのです。

まとめ

任意売却の期限が意味する本当の理由は、競売を避ける事で、自分の権利を保つ可能性がある任意売却を実行できる期限なのです。強制的に競売に移行する前に、早めに任意売却の相談をする事で、期限の心配にも対応可能となるのです。

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