任意売却にした場合に家中の荷物はどうしたら良いのか?何もしないで直ぐに引越しをして良いのだろうか?など気にします。今回は任意売却での荷物処分について調べていきましょう。
任意売却
住宅ローンの滞納で返済ができなくなると、銀行や保証会社(債権者)などは裁判所に不動産の担保権を実行して強制的に競売の手続きを行い差押えます。住宅ローンの残債を現金一括払いしなければ不動産売却はできません。
残ローンがあると、家を勝手に売却できない
住宅ローンに抵当権がついている場合にローンが残っている間は、所有者でも自己判断で勝手に家を売る事はできません。任意売却では借入先金融機関の承諾を得て不動産を売却する事ができる様になりますが、設定されている抵当権を外さないと買主が見つけにくくなり、売れ残る恐れがあります。
金融機関にとっても競売より任意売却の方が良い
金融機関にとっても競売は好ましい結果ではなく、競売になると家は市場価格より低い金額で売られてしまう事や、裁判所に手数料等を支払うなど経費もかかり、残ローンの全額回収は難しくなります。任意売却にする事で高値売却の可能性や売却金を全額回収ができる金融機関にもメリットがあります。
任意売却は債務者の救済措置
任意売却という特別な手法を使うと、不動産が売却できますので一般市場売買とほぼ同額で売却して高い価格での売却が可能になり、その分返済に回す事で、残る借金を減少させる事ができます。
※任意売却の場合は、手元の資金から売却経費を支払いする必要がありません。
残置物とは
残置物は、主に不動産物件に居住していた人が、退去の際に残していった私物の事を指し、一般住宅の家具家電、事務所や店舗の厨房機器や事務用品などで本来は所有者が処分するか、引越し先へ持ち運ぶべきものですが、貸し主に無断で置いていく場合があり、貸し主や買受人などの第三者が処分しなければなりません。
荷物の扱いは任意売却専門の担当者と相談
債権者に抵当権の抹消の許可をもらう為には、取引値段も通知する必要があります。
片付けする事によって評価額が上がると売却しにくくなる場合があるので、内覧用に対しては、スペースを空けて状態を良く見せますが、債権者の売却値段の設定する場合の要求額を、高くしない為には、買い取りが決まってから荷物の処分の交渉を始めた方が良い場合もあります。
債権者は高く売れた方が多く回収できますが、買主との交渉では安い方が売れ易いので、この相反する取引を、専門家に相談して交渉する方が良い結果に導く事ができるのです。
不動産売買物件内に残っている荷物等の処分
任意売却では、債務者(売主)の経済負担を考慮して決済後に売主に何らかの義務が発生しないようにする事が基本的な考え方です。
○物件内の動産(家財・残置物)処理について
物件の内中にある家財や残置物は、原則的に売主が処理する事になりますが、経済や身体的な事情などによって対処する事が難しいと判断された場合は、売買契約書に条文(残存動産所有権放棄書)などを明記して買主が処理する事になる場合があり家財・残置物等動産処分の必要があります。
※売買契約書条文(付属物等の帰属)
・土地建物の引渡において売主の建物内の残置物については、残存物等にかかる所有権は買主に委ねる。
・買主は売主に残置物等の処分費用、撤去費用その他何らかの請求や異議申立てを行わないものとする。
○瑕疵担保について
任意売却では、原則として瑕疵担保責任を以前までは免除されましたが、民法改正で「契約不適合責任」となり、両者の合意があれば可能です。
※売買契約書条文(契約不適合責任について)
売主は、土地建物の瑕疵(何らかの欠陥、地中埋設物や土壌汚染など)について一切瑕疵担保責任を負う事がなく、買主は売主に何らの請求権はない事。
まとめ
任意売却による不動産売却は、通常の取引価格で売れる場合もありますが、荷物を残したままの状態では価値を下げてしまいます。荷物の処分の仕方や債権者と買主との交渉には、専門家の意見が重要です。任意売却は、自分で処理するよりも経験と実績のある専門業者に依頼する事を、お勧めします。
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