任意売却も通常の契約と同じように売買契約の段取りを行っていますが、何らかの不安や問題点がある場合には、買主に対しての事前説明を重要事項説明書などにより読み聞かせがあります。それに加えて、売買契約においても追加の特約事項が必要です。今回は、契約不履行に関する注意点を紹介しましょう。
任意売却における契約不履行
「契約不履行」は、契約を正常な形式で遂行できない場合に起こる不利益などに関係してくる重要な問題点になります。仮に売主の問題点があった場合には、重要事項説明書などや事前の話し合いによって、売主や仲介者から買主に伝えておかなければならない義務であり、法的措置になる可能性があるので契約の際に注意して執り行うべきです。
契約不履行の可能性については、以下の事がらに注意しておきましょう。
【1.金融機関などの抵当権などがあった場合の解決】
通常の契約でも不動産の売却をする際に、債権者が複数いた場合には、全ての許可が必要になります。抵当権が設定してある場合には、金融機関などの許可をもらって抵当権の抹消手続きが必要です。
【2.建物に瑕疵(不適合契約となる事柄)について確認】
瑕疵とは、本来備えている機能や設備に不備がある状態ですが、目にみえない場合の危険なども含まれます。このような状態が発覚した時に、「契約不適合責任」として売主に責任保証や契約の撤回ができる事です。
【3.重要事項説明書の内容の不備】
宅地建物取引業法によって、専門業者は取引内容に関する事前調査を行って、法令規制についての記載などを含めて十分な説明を行う義務があります。この説明により、契約を取り消す際も契約後の不備が判明した場合でも、契約を無効にできる可能性があります。
【4.保証人や連帯保証人がいる場合の許可】
保証人や連帯保証人がいた場合には、任意売却する事を伝えて同意を求めなければなりません。契約締結に支障になることがあるので解決しておきましょう。
任意売却の売買契約での解決方法
それぞれの注意事項を解決するには売買契約による特約条項を付けたり、事前相談で問題点解決を行ってから契約にのぞむ必要があります。特に1番2番は、契約に追加すべき事項です。
「1.抵当権などに関する特約」
任意売却の場合は不動産に担保を設定している場合があり、抵当権の登記がなされています。該当の不動産を売却するには債権者の同意を得て、抵当権を抹消する事で売買の取引が可能になります。
万一、契約段階でその許可が得られない場合に、契約不履行の条件に相当しますが、予め特約事項として追加する事で無条件に契約の無効が認められて、売主が負担を負わずに処理できます。これが契約不成立の為の予防となるのです。
「2.建物に瑕疵(不適合契約となる事柄)の許可」
改正された法律では、不適合契約となる対象の契約の場合に、買主の権利を優先する内容となっており、契約の解除や保障責任に発展する場合がありますが、事前の話し合いで買主の了解がある事で、契約不適合責任の補償問題を回避する事が可能になります。任意売却の売主には、資金負担が不可能なので特約条件に必要です。
「3.その他の問題」
契約前の仲介人との相談で、売主の現状を包み隠さず報告しておく事で解決方法が見つかります。
まとめ
任意売却には通常と同じように取引する事も可能ですが、契約に関する注意事項を解決してから売買契約する事で安心できます。これにより、契約が無効になった場合でも、売主の責任が無条件で回避できるので検討すべき重要な事です。
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