住宅ローン滞納によって生じた借金について、返済手段の1つに挙げられる任意売却。これについて、債務者に代わって代理人を立て、手続きに着手するケースも見られます。しかしその場合、踏まえておくべき注意点を念頭に置かなくてはなりません。

住宅ローン滞納と任意売却

マイホームの建築もしくは購入の際、銀行などの金融機関から資金を借り受ける方法が住宅ローンです。借りた資金の返却は月々定額の分割払い方式が取られます。

しかし、その分割払いの滞納が3～6カ月に及ぶと、残りの返済額について一括での支払で請求されるようになります。これを期限の利益喪失と言います。ローンを分割返済することは利用者に与えられた権利であり、未納状態の継続によりその権利が失われてしまうというわけです。

ローン契約では、資金を貸す側すなわち債権者が抵当権を持つこととなります。これは、借り受け側に滞納があった場合、債権者側はローン対象物件を法的手続きに沿って処分換金することができるという権利です。

つまり、住宅ローンについて期限の利益喪失状態となった債務者は、借金を一括返済できなければマイホームを手放さなければならないこととなります。加えて、マイホームを処分し換金した後も未借金が残る状態、すなわち残債があった場合にはこれも支払わなければなりません。

債権者の抵当権によりマイホームが差し押さえられると、裁判所が競売によって売却されることとなります。しかし、競売の売却額は正規の不動産評価額を下回るのが常です。

適正な評価額に則って売却できれば、債務者側は競売による売却以上の金額を借金返済に充てることができ、その分残債が軽くなります。このように、競売よりも有利な借金返済方法に相当するのが、任意売却というわけです。

任意売却の代理委託

任意売却は、これに精通する不動産会社に仲介を依頼し、抵当権を持つ債権者側の同意を得ながら進めていく不動産取引です。

本来なら、債務者自身が売主の立場で臨むべきですが、病気などの理由により自分自身で手続きが行えない場合もあるでしょう。そのような時、手続きなどを代理人に委託することも可能です。

しかし代理人を立てる場合、自らの立場が危うくなるリスクと手続き不履行のリスクを回避するため、注意すべき点が3つあります。

1つ目の注意点は、信用できる人へ代理を委任することです。
債務者本人の意向に沿った対応で手続きを代行してくれる方が望まれます。

2つ目の注意点としては、代理人に渡す委任状を的確に作成することが挙げられます。
委任すべき内容を的確に定め、何をやってもよいと取られるような内容は避けなければなりません。

3つ目の注意点。それは、債権者側に事前確認を取ることです。
任意売却においては、物件について抵当権を持つ債権者の同意が不可欠です。代理人についても債権者の同意が欠かせません。やむを得ない理由によって代理人を立てざるを得ない場合、それに即した手続きによって認められますので、債権者側への事情の説明と相談が重要と言えます。

まとめ

以上のように、任意売却の概要を確認しながら、手続きについて代理人を立てる際の注意点を見てまいりました。委任状の内容など、法律の専門家と相談しながら検討することが重要となるでしょう。

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