債務者が何らかの理由により住宅ローンの返済が滞った際には、債権者は返済するよう説得しますが、それでも応じない場合には、やむなく土地と建物の差し押さえを行い、裁判所に申し出たのちに競売が始まります。今回は、競売と任意売却についてお話しします。

競売通知は突然に

まずは、どのようにして競売が決定されるのかについて説明しましょう。住宅ローンの滞納から3～6か月間経過し、金融機関(債権者)から保証会社へと移行し、代位弁済手続きが行われます。

つまり、住宅ローンの融資をする際、土地と不動産を担保にお金が融資されますが、その時点で払った費用が保証料です。つまり、保証会社(抵当権者)との付き合いはその時点からスタートしています。

代位弁済が終わったらその時点で住宅ローンの返済は、分割による支払いができなくなり、交渉をせずに放置した場合は、「ローンを一括で返済しなさい」と通知が来るからです。先ほど担保として住宅と土地が含まれると話しましたが、担保、つまり抵当権がその時点で成立しています。その権利に基づき不動産一式は差し押さえられ、競売の手続きはサービサーや保証会社によって行われます。

競売開始の通知

競売に関する決定通知は、原則的に裁判所(法務局)から送付されます。猶予期間は半年間です。手続きを行うために必要な時間を確保するので時間を要します。

債務者には権利なし

実際の競売取り下げに関して、誰が行うのかといった話しですが債権者だけ対応できますので、債務者には取り下げの権利を有しない代わりに任意売却をする意思はあると伝達することが可能となっています。

債務者側からすれば一気に返すのはおろか、毎月の返済だけでも大変困難であるため、「債務の一部に関しては即時返済する代わりに、残りは毎月一定の金額で返済する」と提案するのが一つですが、現実的には債権者の了解を取れるだけの信用を失っています。

前述の通り、不動産任意売却の選択肢が存在しますが、その可否についても債権者に委ねる形になります。

場合によっては、競売開始決定通知書の通知をする前にジャッジを下すケースも存在します。しかし、債権者に対する返済計画が実行可能であれば、理解してくれる可能性がありますが、その代行案を提示するには現実的な可能性の説明が必要です。

取り下げ依頼

競売開始決定通知を受け取り後には、半年以内が猶予期間であるとされています。任意売却できる期間を挙げるならば、滞納から約3か月後に決意しておくと後先の交渉の際には円滑に進められるメリットがあります。

しかし、債権者は競売取り下げ書を提出していない状態で回収できる判断を検討しています。競売が開始した時点で任意売却を決意した場合、時間や準備の余裕がなくなります。できる限り早めの決断が必要です。

競売を避けて任意売却を行う場合は、通知が来た時点で即座に行うとともに、司法書士や不動産会社に相談しておくのが、円滑に進むための手段です。ただし、不動産会社を選ぶ場合には、任意売却に関して経験豊かな事業者に行うのがよく、逆に経験が浅い事業者に行うと失敗リスク、つまり競売になる恐れがあるので依頼の前に、実績などを慎重に吟味しながら選ぶとよいでしょう。

債権者側としても、債務者が早いうちに相談する意思表示の現れを評価して、柔軟な対応をしてくれる場合がありますが、任意売却でも必ず売れる保証はないので、売却できる時間との勝負になります。

まとめ

競売を取り下げたい場合には、早めの任意売却への意思表示が必要です。それに対して、競売物件を購入する側としては、競売の取り下げの可能性も考えて入札したい候補をいくつか検討して競売に向けて備えるとよいでしょう。

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