競売や公売、任意売却はよく聞く言葉だと思いますがそれぞれ意味や効力が異なりメリット・デメリットもあると思います。競売と公売による不動産の売却とその違いについて見ていきましょう。
競売と公売
競売も公売も債務者と債権者の間における債務に対して債務不履行が生じた場合の対策として行われます。
○債務 ⇒ お金を借りた場合に返さなければならない義務です。
○債権 ⇒ お金を貸した場合に返還を請求できる権利です。
○債務不履行 ⇒ 返さなければならない義務を果たさない事や果たせない場合です。
競売とは?
競売は一般的にはきょうばい、法律的にはけいばいと読み強制競売と担保権の実行による競売がありほとんどは担保権(抵当権)の実行です。住宅ローンを借入して家やマンションを買ったが、返済が難しく滞納や支払いが出来なくなると債権者(金融機関など)は裁判所に申立てをします。これによって競売手続きが行われ債務者と債権者の間で発生した債務に対して債務不履行が生じた場合に、担保となっていた不動産や動産を裁判所の管轄下で強制的に売却して融資金額の回収を行うために競売が行われます。
○債務者(金融機関等) ⇔ 融資及び滞納 ⇒ 債権者 ⇒ 申立て ⇒ 裁判所 ⇒ 競売 ⇒ 不動産(住宅)
公売とは?
公売とは、滞納となった税金(所得税、相続税など)を徴収するために、差し押さえた納税者の財産を強制的に売却して金銭に換える手続きで財産を差し押さえます。国税局や税務署などによって差し押さえられた不動産や動産を入札という官公庁の権限に基づいた手法で売却する方法が公売です。
○債務者(官公庁等) ⇔ 納税滞納及び差し押さえ ⇒ 債務者 ⇒ 公売 ⇒ 不動産(住宅)
競売と公売の違い
競売と公売の違いは、裁判所が行っているもので公売は国税局や都道府県、市町村等が税金の滞納で差押えた不動産の売却を行います。
競売と公売の根拠法
競売は民事執行法に規定され、公売は国税徴収法に規定されています。法律における競売と公売は、銀行などの金融機関や個人事業者へ借金が返せなくなった時に債権者が、裁判所へ申し立てることにより債務者の借金保証として財産や不動産、また動産【自動車や、宝石、ブランド品、金銭的価値の高いもの】が対象で詳細は国税徴収法により定められています。出品物に対して購入希望者が値を付けて最も高い金額を提示した人が、買う権利を得るという販売方法で競(せ)りやオークション(競争入札)とも言います。
税金を滞納した場合に滞納金額を強制的に回収するために国税局や税務署、市町村による税金(住民税など)を地方自治体が強制的に滞納分を回収するために競争入札を行います。
○競売 ⇒ 銀行やサービサー、または金融機関などの民間企業・個人。
○公売 ⇒ 国税局、市町村、都道府県などの自治体。
競売と公売のメリット・デメリット
競売や公売には次のようなメリットとデメリットがあります。
○安く買える可能性がある
通常よりも売却対象の財貨価値を低く見積もって物件価格決定を行うため、市場価格よりも20～30％安く物件を手に入れることができるメリットがあります。
○諸費用が安く抑えられる
競売や公売の担保物件を購入する場合には不動産会社を介さないため仲介手数料や諸経費を安く抑えることができます。
○リースバックできることもある
リースバックで物件は競売にかけられて所有者は変わりますが、その物件の賃貸を行うことで物件に住み続ける事が出来る場合があります。
○滞納金の不足
競売や公売の対象がマンションなどの区分所有の建物であった場合は、滞納している管理費や修繕積立金などを落札者が負担しなければならない場合もあります。
○退去させる手間
不動産会社の契約が成立した段階で落札者の所有となりますが占有者が競売の状況に納得していない場合には、簡単に引き渡しができず強制退去を行わなければなりません。
○入札前に内見できない
競売や公売の物件は原則として内見を行うことができず書面によっての内容確認をするしかありません。
○物件の不具合は自己責任
競売や公売は瑕疵があったとしても自身で修繕を行うなど自己責任になります。
○現金で支払う必要がある
落札に参加する場合には、現金の支払いを全額一括で納付を命じられるわけではありませんが、保証金として落札価格の2割を納める必要あり落札が決定した場合には残りの8割を納付しなければなりません。
まとめ
競売と公売は、裁判所管轄の金融機関や民間個人企業の民事執行法で規定された債権回収と国税局、都道府県、市町村自治体などの国税徴収法に定められた税金の債権回収目的に行います。また競売と公売のメリットとデメリットは不動産の売却や購入知識として把握しましょう。
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