090a34171e2576195ef03bfa409c078a_s

債務整理

競売の評価額と売却基準価額の関係

競売で取引される物件について、値段が安くなっている事について疑問に思う事もあると思います。今回は、何故値段が安いのか、競売の評価額と売却基準価額の関係を交えて紹介してみましょう。

■競売の評価額とは

競売が行われる事になると、裁判所が依頼した不動産鑑定士によって競売物件の評価額を出す事になりますが、その価額の求め方としては、一般の市場に出回っている値段を出した後に、減価率を検討して差し引いた値段が「評価額」となっています。

◎減価率に反映する事由とは
競売物件は、通常の取引と違う点が、値段にも反映されます。例えば、住居の管理状態がずさんで、ゴミだらけだったり壁や床に破損があったり、住居の状態が不完全なままで取引される事があたりまえとなっています。

落札後購入しても、入居者に対する明け渡しの処理などに、かかる費用もバカにできないのです。競売物件は金額を一括で支払う事なども含めて、減価率を査定して「競売の評価額」を提示する事になります。この値段には、市場価格よりも2割から3割の減価が行われていいます。

■競売の評価額の決定をするには

裁判所から評価命令を以下の5つで、評価の決定をする事になります。

①競売不動産の確定を行う
不動産の評価を登記簿や公図等を元に確定します。土地の評価には、所在地や地目、地積等です。建物の評価には、所在地や家屋番号や床面積等です。

②競売不動産の確認事項を行う
現場で実際に調査する事で、土地の地積を測定したり,隣接地との境界状況の把握をしたりします。建物については、間取り図を作成したり、老朽化の進行状況や、増改築の有無の確認をします。

③評価資料の収集・分析を行う
評価資料を広く収集し細かく分析する事で評価の制度に役立てます。

④価格形成要因の分析を行う
一般不動産の価格に対して、人口や経済要因などと、生活利便性や商業集積度などを考慮して、形状,角地なども対象になりますが、他の要因として、競売所有者の協力が得られない事も加味した価格を判断材料とします。

⑤評価手法の適用を行う
評価額の規則に従って、原価法や取引事例比較法と収益還元法等を元にして評価を行います。

※これらを評価書の作成に記載する事になり、競売の評価資料として閲覧する事になるのです。

■競売の売却基準価額とは

裁判所は「競売の評価額」を参考にしてから、独自に「売却基準価額」を決定する事になります。「競売の評価額」は、入札の値段を決めるために参考にする金額となっています。

競売では「最低の売却価額」があって、その金額に満たない値段は、落札する条件を満たさない事になります。「最低の売却価額」は、現在、「買受可能価額」となっています。その値段は、売却基準価額に対して20%下回る金額が最低限度の「買受可能価額」となっています。つまり、8割以上の金額でなければ落札ができないと言う事なのです。

■まとめ

競売の評価額と売却基準価額の関係について紹介しました。評価書の元となる評価額に決定には、細かい調査といろいろな要素が含まれている事がわかります。しかし、実際の競売の買受に必要な価額は、「売却基準価額」と「買受可能価額」が重要という事が理解できます。

不動産のことに関して何か疑問やお困りごとがありましたら、お気軽に「アブローズ」までご相談ください。

ピックアップ記事

  1. 相続時に名義変更をしないとどうなる?
  2. 賃貸不動産の経営管理を安易に考えてはいけません!
  3. 賃貸経営を行うのに宅建の資格は必要?
  4. 督促状の納期限とペナルティについて
  5. 後妻の子の相続における取り扱い

関連記事

  1. YUSEI_9V9A5290_TP_V

    債務整理

    競売の売却決定期日とは何? ~期限を守らないとどうなるのか?~

    住宅ローンなど借金の返済などを滞納してしまうと、債権者が債権を回収する…

  2. 0b47880855ce7834db11c862622d5377_s

    債務整理

    住宅ローンは金利だけでなく、総支払額、今後の金利の推移も重要

    住宅ローンは、住宅金融支援機構のフラット35のほか金融機関などで様々な…

  3. 79857a1193685112791775c6883a8761_s

    債務整理

    要注意!?競売でも発生する消費税

    不動産競売とは住宅のローンが滞納した場合、強制執行での差し押さえの後、…

  4. e951d0b04aa77da2c124dc7ba7454510_s

    債務整理

    不動産競売の予備知識 民事執行法とは?

    債務者から差し押さえた不動産などを、裁判所が売りに出すシステム「競売」…

  5. f777df5a45cb1c7e22c122738b635143_s

    債務整理

    競売物件に賃借人がいる場合

    競売に出されたアパートなどの収益物件を、買受人として競り落とす前に考え…

  6. 68 (2)

    債務整理

    競売における保管金の役割とは

    保管金とは聞きなれない言葉ですが、文字の通りの意味合いと推測できます。…

おすすめ記事

  1. 08a5736b996b16667a8a9153188a54be_s
  2. tuchimoto07100I9A6603_TP_V
  3. YUSEI_9V9A5290_TP_V
  4. tsuchimoto0I9A6505_TP_V
  5. 8ec23d519757eb7c1e0897ecb2577f46_s

おすすめ記事2

  1. taxes-2638814_1280
  2. aa123ff9bd5108baef327f3824597840_s
  3. bde549aac70c4878861da4c8b1a562f7_s

特集記事

  1. 64
  2. 66
  3. fraud-3229757_1280

アーカイブ

  1. 6bac08fa789714b72d45463a42ef68b0_s

    任意売却

    競売にはどのような費用が掛かり、誰が負担をするのでしょうか
  2. 65 (6)

    債務整理

    競売における売却基準価格とは何か
  3. 056

    不動産基礎知識

    競売における保証金の取り決めとその役割
  4. 61-1

    賃貸オーナー様

    賃貸経営の破綻はどのようにして起こるのか
  5. e3ae5a2925a0ff3ccafab2aa2e7969e8_s

    任意売却

    不動産売却すると確定申告が必要ってホント?
PAGE TOP