不動産物件の競売の決定が裁判所によりなされ、競売手続きに入る際、その評価額は市場と比べて必然的に減価が反映されます。競売においては買受人が内見が出来ないこと、物件の引き渡しにおいて、時には法的手段が必要な場面が意外と多い事が、理由として挙げられます。今回は競売の評価額について見てまいりましょう。
競売とは
本来競売とは、売り手側が価格を確定せずに売り出し、この商品に最高額を提示した人に売り渡す販売方式の事です。しかし現在の日本国内での競売とは、裁判所が主導する競売の事を指す場合が殆どです。では裁判所主導の競売とはどの様なものなのでしょうか。
裁判所主導の不動産競売の場合、債務者が不動産の購入の際に契約したローンを返済できなくなるなど、不動産の債務不履行に陥った場合に、債権者から裁判所に申し立てが行なわれます。
その申し立てが裁判所により認められた場合、裁判所により行なわれる競売の事を、日本国内では一般的に「競売」と呼んでいます。最も多いのは不動産の競売ですが、競売にはその他の動産などの場合強制競売と言うものがあります。
不動産競売の評価額
競売の評価は、一般的に通常の取引での価格より安く設定されています。このことで競売物件はお買い得などと言われることが多いのですが、それには必ず理由がある事を理解しておく必要があります。
競売物件の裁判所が設ける評価額が、一般の取引価額より安く設定されるには理由があります。競売物件は入札の前にその物件の内見が出来ない、購入後すぐに売主が退去しない場合があるといったリスクが伴うからです。
こういった理由から競売物件の評価額は一般的に最低入札価格を計算し、その基礎となる額を入札時に公表する事が原則です。その計算式は通常の評価に競売特有の減価を掛けたものが、競売の評価額となります。
この競売特有の減価とは、売主つまり競売物件所有者の好意的な協力が得られない事や、その物件自体に瑕疵が存在する可能性があっても、現状のまま引き受けなければならない事。など多くの問題となる恐れがある可能性が高いことなどが理由の1つです。
売却基準価額
不動産鑑定士などにより評価されたものに基づき、裁判所が決め設定する入札の基準となる価格の事を「売却基準価額」と呼びます。専任された不動産鑑定士により評価され、裁判所が競売における最低入札価格を決めます。
ひらたく言えば売却基準価額とは、入札者が競売で不動産を購入する際の目安となる金額の事です。そして競売は、この売却基準価額の金額よりもさらに2割低い金額から入札できるので、場合によっては通常の価格よりかなり安く物件を入手する事が可能です。
まとめ
競売における評価額は、その物件や販売形態の違いから、本来の価格よりもかなり安く、物件を入手する事が出来る可能性があります。しかしリスクも伴う事を理解したうえで、入札を考える必要があります。
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