結婚後に家を取得する場合、住宅ローンにより資金を借り受け、マイホーム購入後に分割返済していくというケースも珍しくありません。そのローン支払い期間中に離婚となった場合、元夫婦いずれの側にも経済的負担が少なくなる対応としては、どういった方法が挙げられるでしょうか。

離婚後のローン残マイホームに関する処置

婚姻期間中に築かれた財産に関しては、夫婦双方が所有権を有するものと法的に考えられています。それに則って、離婚という事態となった場合でも、夫婦であった期間中に取得した財産に関して、双方が半分ずつ権利を持っていることになります。たとえ、家計を支える働き手の収入によって形成された資産であっても、相手方にも半分受け取る資格があるわけです。

婚姻関係にある期間中に購入したマイホームについても同様です。夫もしくは妻いずれか一方の名義で取得した家であっても、資産の観点では夫婦双方に等しく権利があるわけです。
離婚に際しての財産分与では、それを念頭に置いて進めていかなければなりません。

しかし、婚姻期間中に形成された資産について、経済的にプラスとなる財産のみ均等分割を要求できるものとされています。経済的にマイナスとなるローンもしくは借金といった負債に関してはその名義人のみの負担となり、原則として相手方に返済義務は生じません。
負債の名義、たとえば住宅ローン利用に際して夫婦共同名義で契約した場合には、双方折半して返済していくこととなります。

財産分与において、ローン未完済状態のマイホームの扱いは、アンダーローンであれば財産として分割対象となり、オーバーローンであれば負債と見做され分割の対象外となります。
アンダーローンとは資産価値がローン残高を上回る状態、オーバーローンとはその反対で資産価値がローン残高に満たない状態を意味します。

離婚によるマイホームの処遇としては概ね、どちらか一方が住み続けるケースと売却処分するケースのいずれかを取ることとなるでしょう。一方が住み続けるケースにおいて、アンダーローンでは財産分与の偏り、オーバーローンでは負債による経済的負担の偏りが生じやすく、不公平な結果となる可能性が否めません。

他方、財産分与に先立って売却するという手段を取れば、どちらか一方に過度な経済的ダメージが及ぶことを緩和する措置にもなります。

住宅ローン未完済住宅の処分方法

ローン返済義務が残っているマイホームの処分方法としては主に、不動産競売と任意売却の2通りが挙げられます。

不動産競売は、ローン返済が滞った際に債権者側が取る法的措置に当たります。強制的にマイホームを処分され、その売上金が未返済ローンへの補填に使われるわけです。未納が3ヶ月程継続すると競売へ向けた手続きが進められ、数か月から一年前後の間に住宅所有者すなわち債務者はマイホームを失う流れとなります。

競売では往々にして通常の不動産売買より安価で取引されます。結果的にオーバーローンとなり処分後も債務が残る可能性が極めて大となるため、極力避けるべきと言えるでしょう。

一方、任意売却では、一般の不動産売買と同等の価格設定で取引されるため、金額的に競売より有利となります。しかし売買契約を成立させるには、通常の不動産取引には無い条件をクリアする必要があります。

その1つとして、住宅ローンの請求側など、処分する家の債権者と交渉し、売却に関して了承を得ることが挙げられます。これによって、対象物件を強制的に処分する抵当権が抹消され、売買が可能となるわけです。

また、不動産競売が成立する落札日までに、契約を完了させていなければなりません。通常の不動産取引とは異なり、タイムリミットが設けられる形となるわけです。

任意売却で得た売上金は、優先的に債務返済に充てられます。アンダーローンであればその差益がローン名義人に戻され、オーバーローンであればローン名義人が引き続いて残債の返済義務を負う流れとなるわけです。

まとめ

以上のように、マイホームのローン返済が残っている時点で離婚となった場合、売却処分という選択肢を取った方が、離婚当事者双方にとって負担が少ない対処となることを見てまいりました。売却においても、不動産競売に至る事態を避け、任意売却を成立させる方向で立ち回ることが肝要と言えます。

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