住宅ローンの利用などにより資金貸付側の債権者が抵当権を持つ場合、月々のローン返済が滞ると競売という事態に陥ってしまいます。仮に、その競売処分で3回にわたって不売となった場合、どのような状況になるのでしょうか。見ていきましょう。

不動産競売とは

自宅を抵当に資金を借り受けた債務者が資金返済に応じなくなった場合、債権者はその抵当権を行使することが可能となります。すなわち裁判所によって債務者の持ち家を差し押さえ、それを強制的に売り払い、その売上金を債権回収に当てることが法的に認められているわけです。

この裁判所によって行われる差し押さえ物件の売却方法が、不動産競売です。

競売の対象となった不動産は入札形式で売り払われます。入札は、物件の購入希望者各々に購入希望価格を提示させる形で進められ、落札日までに入札価格中最高値を付けた人が、その提示価格で買い取る流れとなります。

競売はその性質上、正規の不動産売買と比較した場合、取引額が安価となる傾向が極めて高い割合で見られます。債務者側の立場から言えば、本来の売却価格より安値で処分されることになるわけです。落札額が債務穴埋めに当てられたとしてもなお多くの債務が残されるリスクが高く、債務者側にとっては不利な処分方法となります。

3回不売となった後の処置

マイホームが競売に掛けられるケースにおいて、その主な引き金となるのが住宅ローンの連続滞納です。本来ならば、借り受けたマイホーム購入資金を月々の分割支払いで長期にわたって返済していくのが住宅ローンですが、一定期間滞納が続くと、残りのローン全額が一括で請求されます。これに応じられなければ、裁判所への競売申し立てが行われることになります。

仮に、競売に掛けられた物件に対し、一件も入札がなされなかった場合、どうなるのでしょうか。競売初回で指定された落札日までに入札が無ければ、続いて特別売却という方式が取られます。

これは、一番初めに入札した人に落札されるという売却方法です。競売には、購入が認められる最低価格として売却基準価格が設定されています。特別売却では、その売却基準価格以上で入札した人に対し、早い者勝ちで落札されるというわけです。

この2回目の競売で、期限内になお入札者が現れなかった場合、売却基準価格を引き下げて再度特別売却が行われます。その3回目の競売においてもなお落札に至らなかった場合、競売処分自体が取り消しとなります。債務者側はそのまま自宅に住み続けることが可能となるわけです。

しかし、債務自体が消滅するわけではありません。借金はそのまま残り、加えて時間の経過とともに利子が加算され請求額が膨れ上がっていくこととなります。場合によっては、債権者側が訴訟に踏み切ることも予想され、債務者にとっては一層リスクが増大する事態とも言えるでしょう。

任意売却について

競売対象になってしまうと、落札された場合・売れ残った場合、いずれにおいても債務者が不利な状況に置かれることとなります。そのダメージを軽減する手段として挙げられるのが、任意売却です。

標準的な不動産取引と同様の価格設定で扱われるため、競売で安価に処分される事態を避けられます。残債額を減少させ、以降の負担軽減に活かせるわけです。

任意売却には、競売落札日より早く契約を完了させることや、債権者の同意を得て抵当権を抹消してもらうことなど、通常の不動産売買には見られない成約条件が見られます。

これらを問題なくクリアしていくためには、任意売却に関する確かな実績とノウハウを持つ専門の不動産場会社に仲介を依頼することが重要です。

まとめ

以上のように、競売が3回連続で不売となれば以降売却処分取り消しとなるものの、債務が解消されず、債務者には更なるリスクが及ぶものと予想されます。そのような事態を回避するためにも、任意売却を検討することが肝要と言えます。

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