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不動産基礎知識

共有者がいる物件で共有分割訴訟が起こった場合、発生し得る競売について

一つの物件に複数の共有者がいる場合、共有分割訴訟という事態が起こりうる可能性があります。状況次第では、競売処分に至るおそれも否定できません。そうなるとどのような状況となるのでしょうか。共有物件の難点やリスクを踏まえながら見ていきたいと思います。

共有不動産とは

土地や建物の所有権を、単独ではなく数人で持っている状態の物件が共有不動産です。共同所有者がそれぞれ、「不動産の所有権を何割分持っているのか」という持分に基づいて権利を有する状態となっているのが一般的です。

このような不動産は、区分けによって部分的に個別所有されているわけではありません。権利者一人一人が「物件全体に対して何割かの所有権を持つ」という立場にあるわけです。

共有不動産の持分を有する人すなわち共有持分権者は、単独で該当不動産を運用することができません。

家賃収入を得るべく賃貸物件に利用する際には共有者の過半数以上、そして物件を売却する場合には共有者全員の同意が必要となります。単独で決められるのは、物件内に居住することぐらいと言えるでしょう。

共有状態が長期化し、相続などによって共有持分権者の人数が増えていくにつれ、物件の使用が困難となっていくことが予想されます。そういったリスクを回避するため、早めに共有状態を解消すべきと言えるでしょう。

共有物分割訴訟と競売

共有状態の解決方法としては主に、現物分割・代金分割・価格賠償の3つが挙げられます。

現物分割とは、それぞれの持分比率に応じて不動産を分筆によって分け合う方法です。土地物件の場合に使える方法と言えます。

代金分割とは、不動産を売却し、その売上金を持分比率に応じて分け合う方法となります。
価格賠償とは、共有持分権者のうちの一人が他共有者全員から持分を買い受け、単独の物件所有者となる方法を指します。

共有持分権者が他の共有者に共有解消を求めることを、共有物分割請求と言います。仮にこれが不成立となった場合、共有解消の提案者側は裁判所に共有物分割訴訟を申し立てることが可能となります。

それによって、上記3通りの解決方法いずれかを取ることが再度検討されます。それでもなお話がまとまらない場合、最終的に裁判所により不動産競売に掛けられ、その落札額を持分比率に応じて分配されるというケースも想定されます。

不動産競売は入札形式で売買されます。入札者のうち最高値を提示した人が買受人となる形式です。その落札額は通常の不動産取引価格より安価となるケースが極めて高く、売主側から見れば安く買い叩かれた状態とも言えるため、避けるべき状況と言えるでしょう。

共有物件の任意売却

競売よりも、売却額的に有利と言えるのが任意売却です。その場合、標準的な不動産売買の取引価格と同じ水準で価格が設定されるため、競売より多くの売却額が見込めます。持分に応じて売上金を分配する際、共有持分権者全員が競売時よりも多くの金額を受け取れることとなるわけです。

競売対象となった共有物件の任意売却を成功させるには、競売落札日前日までの売買契約完了と、全共有持分権者からの同意のとりまとめが不可欠です。通常の不動産契約には見られないこれら条件をクリアするには、任意売却業務の経験と実績に富む不動産会社に依頼することが第一と言えます。

まとめ

以上のように、共有不動産の特徴・欠点・リスクについて確かめながら、共有物分割の交渉が成立しなければ最終的に競売処分になり得ることを確認してまいりました。
そうなった場合、競売よりも有利な任意売却を検討すべきと言えます。

不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

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