築年数が経過するごとに資産価値が減少していく性質を持つ不動産・マイホーム。いつ家の売却に踏み切れば資金的に元が取れ、利益を得られる形となるのでしょうか? 住宅ローンや任意売却に関する基礎的な知識を踏まえながら、考えていきたいと思います。
住宅ローン完済後の資産価値
マイホーム購入には、国民平均年収の数倍にも及ぶ多額の資金を要するのが常です。そのため多くの場合、金融機関から資金の融資を受け、月々の定額払いで返済していくという住宅ローンを利用するのが一般的と言えます。
住宅ローン返済期間の平均は、概ね30年前後です。マイホームに掛けられる債権すなわち資金貸し手側の権利が解消され、所有者の思い通りにマイホームを不動産として扱えるようになるには、それなりに長い年月が掛ることとなります。
しかし、建物の価値とは通常、築年数が経過する毎に徐々に減少していくものです。マイホームも例外ではありません。一般的な住宅ローン完済時期に該当する30年前後を見た場合、購入価格に比べて、マンション物件では約40%、戸建住宅においては約10%にまで価格が低下する傾向にあります。
こういった背景を念頭に置くと、場合によっては、住宅ローン返済中に売却に踏み切った方が、総合的に見て収益のメリットが見込めることも考えられます。つまり、住宅ローン未完済状態で行う任意売却が、状況によっては有効となるわけです。
任意売却による売り時を判断するには
正規の不動産売買では、売主・買主間で契約が取り交わされて成立します。しかし、売主が売却しようと考える物件について売主の債務が残っている場合、その債権者の意向も反映しなければなりません。
そのような条件で進められるのが任意売却です。
不動産売却では通常、その売上金は売主が受け取る流れとなりますが、任意売却では異なります。売上金は優先的に、物件に掛けられた売主の債務補填に用いられることになるわけです。
住宅ローン未払い分に充てられ、それが完済状態に至ってなお余りがあれば、それが売主の取り分となります。逆に、売上金全額を充ててもなおローンに残債がある状態であれば、売主は物件売却後引き続いて残りの借金を返していかねばなりません。
売上金の一部を売主側が受け取れる状態をアンダーローン、任意売却完了後なおも売主に負債が残る状態をオーバーローンと言います。売主側が収入を見込んで任意売却を行う場合、まずはアンダーローンでの売却が可能かどうかを見極めることが肝要です。
利益が見込める売り時の見極め方
アンダーローンで任意売却に踏み切れるタイミングとはいつなのか、それを知る上で有効なのが、不動産会社が行う価格査定です。現在マイホームがどのくらいの価格で売れるのか、それを把握しておけば、ローン残高と比較して、アンダーローンが達成されるかどうか判断できます。
アンダーローンであることを踏まえた上で、
〇自身にいくらの売上金受け取りが見込めるのか?
〇ローン完済後の売却予想額(マンションでは購入価格の40%、戸建では購入価格の10％)と比較して、金額的に妥当なのか?
〇アンダーローン分の収入を得るのと、先の将来に債務解消のない状態で売上金を得るのとでは、どちらが自身にとって有利なのか?
そういった点を考慮しつつ売却のタイミングを窺うことが有効と言えます。
まとめ
以上のように、任意売却の利用も視野に入れて自宅売却の時期を判断する考え方について調べてまいりました。適正な予想を立てるには、任意売却に詳しい不動産会社から協力を得ることが肝要です。
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