住宅ローンを抱えていて病気を患ってしまった。来なら、住宅ローンを組むときは、団体信用生命保険に加入しますが、こちらの生命保険は、住宅ローンを組んだ者が死亡するか所定の高度障害状態になったときのみ保険金が支払われるのです。病気やケガなどは保証対象外なのです。

■任意売却とは？

任意売却は住宅ローン等の借入金を返済できない場合、住宅ローンが残る資産を金融機関の合意を得て売却する方法です。

■任意売却メリット

◎所有者の経済事情が通常の販売方法で売り出すので売却することが公になりません。
◎競売にくらべ市場価格で売却できるので、高く売却できる可能性があります。
◎売却に関して買主様に主張できるので、契約日や明け渡し日など仕事や子供の学校に影響を与えません。
◎引っ越し費用の一部を売却代金から控除してもらえ、引っ越しするにあたって金銭的負担などが軽減されます。

■任意売却デメリット

◎住宅ローンを３ヵ月以上滞納した場合は信用情報期間に登録される可能性があり、７年間程度は金融機関からの借入等が出来なくなる可能性があります。
◎連帯保証人がいる場合、任意売却に連帯保証人の同意がなければ、任意売却はすることができません。
◎市場価格で任意売却は行われます。市場価格と残責に開きが大きい場合、任意売却の同意を金融機関から得られないこともあります。

■任意売却と団体信用生命保険とは？

ローンの審査段階で、団体信用生命保険（民間金融機関）に加入させられ、返済している者が亡くなるかまたは高度障害になる場合、保険会社が本人に代わり残額を払います。銀行が保険料を負担しています。

ただし、死亡ではなく単純にローンを返済する者が期限の利益を喪失した場合、銀行は保証会社に代位弁済（債務者に代わり第三者が債権者へ債務の弁済を行う行為です）を求めます。銀行が保険料を負担しているので、代位弁済している時点で保険(＝団体信用生命保険)の効力が失われます。保険会社から代位弁済後に本人が亡くなっても支払われず、ローン残高が残り、連帯責務者や連帯保証人にふりかかります。

以上のことから、仮に病気になった場合、そのことにより働けずローンが払えないといった状況にならないようにしないといけないというわけです。

■フラット35での団体信用生命保険の取り扱い

フラット35（住宅金融支援機構）の場合、団体信用生命保険はご自身の負担で任意加入となります。このため住宅ローンとは別に、年１回の支払いがあります。この場合住宅ローンが返済できなくなり任意売却する場合どうでしょう？

フラット35の場合、任意での本人負担なので住宅ローンを滞納し、期限の利益を喪失しても保険の効力は維持されます。ですから任意売却した後の１年間の保険料を払う本人が亡くなる場合、保険金支払いの対象となり、任意売却後の残責務弁済に充当することができます。

不動産売却に関して疑問やお困りごとがありましたら、お気軽に「アブローズ」までご相談ください。