家賃滞納者がいると家賃収入が減り、長期間居座ると、部屋が空室と同じ状況になります。家賃滞納者に対する対応方法について調べていきましょう。
■家賃滞納の原因と理由への対処
【原因】忘れていた
【対処】家賃滞納の確認
【原因】旅行など、出かけていて支払えなかった
【対処】家賃滞納の確認と支払えるかの有無
【原因】お金がない
【対処1】経済状況の確認
【対処2】連帯保証人の確認
【原因】急な病気・怪我
【対処1】身体状況の確認
【対処2】支払いへの状況の確認
【原因】行方不明・音信普通
【対処1】所在有無の確認
【対処2】連帯保証人への確認
【原因】支払う気がない
【対処】本人の意思確認と賃貸借契約書の確認
■家賃滞納者へ事前対処方法
◎対策1：家賃債務保証会社の保証を利用する
家賃滞納者を無くすためには、滞納による未収入金を作らないようにする必要があります。対策としては家賃債務保証会社に家賃滞納者の家賃保証をつけることが必要になります。
家賃債務保証は、入居者が賃貸住宅の契約を締結する際に、保証会社が借主の連帯保証人の役割を果たす制度で、借主が賃貸期間中に家賃を滞納した場合に、保証会社が家賃の立て替えを行います。家賃の滞納が発生した場合、家主は家賃債務保証会社に家賃の保証を求めることになります。家賃債務保証会社の利用率は2014年の時点では56％で、借主の2人に1人以上が家賃債務保証会社に加入しています。
また、家賃債務保証会社にはいくつかの仕組みがあり、家賃滞納をした場合に保証会社が貸主に弁済する「一般保証型」と、借主の委託に基づき、滞納時でなくても毎月貸主に家賃を立て替えて支払った額を保障してもらう「支払委託型」があります。ただし、後者を利用する場合、借主が契約時と毎年保証委託料の支払う必要があります。
◎対策2：連帯保証人を立てる
家賃保証債務会社の保証以外に、連帯保証人も検討しましょう。個人で収益物件の賃貸経営をしている場合は、連絡が取りやすい連帯保証人がいると安心できます。家賃保証債務会社と連帯保証人の二重保証することで、賃貸経営を安定させることができます。又、家賃保証債務会社の中には、連帯保証人をつけることを条件にしている会社もあります。
◎対策3：家賃滞納が発生したら早めに対処する
滞納が発生した場合の対策として管理会社と連絡を取り合い、家賃滞納が頻繁になったら、書面で注意を促してもらいつつ、状況を常に把握しておくことが大切で、仮に夜逃げ等への深刻な状況になった場合には、連帯保証人へ連絡し賃貸借契約を解除しやすくなります。尚、借主を無理矢理追い出すことは法律上禁止されていますので注意が必要です。
■家賃滞納者への対応処置
◎手紙や電話による家賃支払い通知
・電話による督促
・督促状の通知
◎配達証明付きの督促状・内容証明郵便の送付
・連帯保証人へ賃料請求の督促状を送る
・内容証明郵便で送る催告書を作成し通知
◎契約解除
・賃料の支払い・契約解除催告書を作成
◎明渡請求訴訟
・賃貸契約の解除
・裁判所へ明渡と支払請求の訴訟
◎強制執行
・訴状
・裁判
■まとめ
家賃滞納者に督促や催告、賃貸契約解除を行ったにも関わらず居座った場合には最終手段として裁判所へ訴訟を求めなければ行けなくなります。そうなる前にも家賃滞納者への対応をしっかりしておくことです。
不動産売買や賃貸管理に関するご相談などございましたら、株式会社アブローズがお手伝いさせていただきます。お気軽にご連絡ください。
