PAK85_ra-mensusurugaikokujin20140531_TP_V

債務整理

競売における特別代理人の役割

競売でどのような時に、特別代理人が必要になってくるか?また、どのような人が、どのような状況で必要とするのかがよくわからないという方のために、特別代理人について書いていきましょう。

競売申立ての前と後

とりあえず、「特別代理人」とは?

ざっくりというと、裁判所によって「特別にその手続きのために選ばれた代理人」の事です。
また、逆にいうと裁判所で決められた手続き以外はできません。その手続きが終われば任務は終了となります。(代理人の選任事由によって手続きが異なります)

「競売申立ての後」の場合/h3>
下記にて具体的な例をあげて、お話しましょう。

【不動産競売の所有者が、亡くなり相続人がいなくなった場合】
土地は母が所有し 建物は息子が所有。母が亡くなり、「第一位相続人」である父は既に鬼籍。息子を含む兄弟は財産を放棄。「第二位相続人」はいない。「第三位相続人」は「債権者代位」で相続登記が済んでいる。「担保不動産競売開始」が決定されて、「担保不動産競売開始決定正本」を受け取る。その後、全員が相続放棄を行う。

この場合の「債権者」が行う手続きの流れ

1.「債権者代位権」の行使
債務者の強制執行の対象となるものを守る制度です。これらに従い、相続を理由(原因)とする「所有権移転の登記」の代位登記をしなければいけません。

2.「相続財産管理人の選任」の申立
裁判所に「相続財産管理人の選任」をしてもらわなければいけません。

「相続財産管理人」

選任の申立てをして決まったあと、「相続財産管理人」に対しての報酬を支払わなければなりません。報酬は換価した相続財産から支払われるのですが、相続人が全員放棄するような不動産ですから、担保割れしていると予想されます。

つまり、他の相続財産も見込めない余剰もないという状況です。そうなった場合、申立人が報酬担保のために納付した「予納金」から支払われます。(最低報酬額100万 東京家庭裁判所)
こうなると、競売手続きを進めるために払う費用でマイナスになり、割に合わなくなる可能性が高いといえるでしょう。

「競売申立ての前」の場合

「競売申立ての後」と同様に、基本的には「相続財産管理人の選任」の申立をしなければなりません。この場合は、申立て債権者が報酬(予納金)のほかに、競売費用も負担しなければならなくなる可能性が高くなります。

「特別代理人」の選任

ここで、「特別代理人」の可能性が出てきます。(前提として必ず認められるわけではありません)

「特別代理人」報酬

また、「特別代理人」の報酬は5万(消費税別)となっています。共益費あつかいで換価されたものから支払うことができる。「相続財産管理人」と比べると報酬が少額なので、債権者にとっては「特別代理人」に進めてもらいたと思うのは当然ですね。

「競売申立ての後」の場合は「特別代理人」が認められる?/h3>
結論からいうと、認められる可能性があります。「特別代理人」が認められる事由としては、「相続財産管理人の選任」を待っていたのでは、時効による消滅などの損害がでる恐れがある場合等。「特別代理人を必要とする極めて例外的な場合に限り、特別代理人を選任すること」とされているためです。

「競売申立ての前」の場合は「特別代理人」が認められる?

特別代理人を選任する場合、あくまで競売手続きにおける代理人なので、相続財産名義への表示変更登記ができないという問題があります。

債権者が、「競売申立て受理証明」代位原因を証明する事で、「相続財産法人への変更」を申請すれば代位登記が可能になることもあります。と回答していることから、「特別代理人選任」の可能性があると考えられます。しかし、現状「東京裁判所民事執行センター」では取扱件数が多いことなどから難しいようです。そうなると、他の裁判所も東京に合わせてしまうため、認められる事があると回答していますが、とても厳しいということです。

まとめ

このような、ケース(相続人がいない)はこれからも増えていくと考えられます。「特別代理人選任」の可能性が高くなってくれるとよいのですが・・・。

競売に関する事や不動産の投資の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。

ピックアップ記事

  1. 不動産の投資で不労所得生活を始めていくために考えること
  2. 不動産の売却に年齢制限はある?
  3. 相続時に名義変更をしないとどうなる?
  4. マイホームを手放すことになってしまったら
  5. 在宅ローンの老後破産リスクは任意売却で回避しよう

関連記事

  1. f330603ea3f5c025211eca89303f67a1_s

    債務整理

    税金滞納による差押えを債務整理で解除できるか?

    住宅ローンやカードローンなどの返済を滞納していると、やがて財産を差押え…

  2. 30e5e4234cf707ba6dc394e2cabff858_s

    債務整理

    競売売却物件の取得決定要件とは?

    「一般競争入札」は、競売物件の入札に参加している方の中から、最も良い条…

  3. eeae9f803675d12bf8f84c3f0ec50d6d_s

    債務整理

    不動産競売に出される物件について

    「不動産競売では市場価格よりも安く中古一軒家やマンションが手に入る」と…

  4. 612

    債務整理

    競売に関係する法律について

    競売には、民法によって決められた法律によって定められた規則があります。…

  5. ELF85_door15180055_TP_V

    債務整理

    督促状の納期限とペナルティについて

    ローンの返済や税金の納付などが設定された期限を超えてしまうと債権者や国…

  6. 65 (4)

    債務整理

    競売落札後の流れとは

    競売は不動産物件落札をしたことで完了というわけではなく、そこから競売落…

おすすめ記事

  1. 651d88f37211903ac2996d459df2317e_s
  2. 48c1705d6817021cc8f4f0d9050c7c28_s
  3. 6279d730bbd991c9e20c0fa8757a4fcb_s
  4. YUSEI_9V9A5290_TP_V
  5. e951d0b04aa77da2c124dc7ba7454510_s

おすすめ記事2

  1. taxes-2638814_1280
  2. aa123ff9bd5108baef327f3824597840_s
  3. bde549aac70c4878861da4c8b1a562f7_s

特集記事

  1. 64
  2. 66
  3. fraud-3229757_1280

アーカイブ

  1. 53246727eca5f287d30f2ac6c4312b28_s

    賃貸オーナー様

    管理会社に対して不満を抱いたなら
  2. YUSEI_9V9A5290_TP_V

    債務整理

    競売における「予納金」と「申立費用」
  3. 30e5e4234cf707ba6dc394e2cabff858_s

    債務整理

    競売売却物件の取得決定要件とは?
  4. 80650a83d92409a353563344610afc99_s

    不動産基礎知識

    競売の費用は原則として債務者の負担
  5. SEP_327215200714_TP_V

    債務整理

    【家賃】滞納者への対応は早めに!
PAGE TOP