最近は法の改正により、素人でも競売に参加できるほど身近なものになりましたが、それでも「怖い」・「怪しい」というマイナスイメージが先行しがちです。しかし、不動産投資において競売物件は他の物件と比較し、安く手に入れることができるとしてプラスのイメージもあります。そのようなことで、競売の仕組みを理解もしていない方が物件の落札目当てで手を出してしまいます。

競売の注意点

【優良物件を落札するのは困難】
競売の物件は安く入手可能として思いがちですが、物件落札を求める方も安ければ安いほど参加者が増加傾向となりますので、逆に物件への相場が高値になってしまいます。また、そのような優良物件は賃貸収益の利回りが高くなると考えられ、業者の参加も増加するため、個人が落札するのは困難とされます。競売への支出金額も個人より、不動産業者・企業が優位に立ってしまいます。

【物件の瑕疵(欠陥)への保障がされない】
競売物件には「瑕疵担保責任」の適用がされておらず、落札後の瑕疵(欠陥)とされる「白アリ」・「雨漏り」・「家の傾き」などによる損害賠償の請求や、契約解除ということはできません。そのため、物件瑕疵の有無について「物件明細書」・「現況報告書」の記載をチェックすることは基本ですが、調査にも限界があることから、そこには載っていない瑕疵も存在します。

【物件への内覧不可】
一般住宅をお探しなら、住宅訪問し内部までしっかりと見て決断することが一般的とされますが、競売物件の場合には内覧は明け渡しまでできないと考えておくべきです。主な理由として、競売にかけられた物件の内覧を行うには、居住者の許可が必要となるからです。また、強制競売という不本意な居住者が内覧許可をすることは考えにくいとされます。

強制競売にかけられた占有者は借金の返済ができず、競売にかけられた分けですから、生活面の対応にしてもルーズな方が多いわけです。そのため、部屋の中もゴミの片づけなどがされておらず、ゴミ屋敷になっている可能性もあるのかもしれません。そこも注意すべき点でもあります。

そんな物件を落札してしまった場合、そのゴミ処理は落札者が専門会社へ依頼しなければならないため、必要経費は自らが負担することになります。

【立ち退き交渉のトラブル】
立ち退き交渉についてスムーズに済めば良いのですが、そうはいかず占有者のお金が問題で立ち退いてもらえないなどが原因で決裂が起こり、交渉がまとまらない場合、裁判所への強制執行で強制的に建物内の撤去へあたることも・・・。ただし、強制執行の場合は荷物運搬用トラック費用、人件費はすべて落札者負担となります。

まとめ

競売には他にも注意する点は多くあり、全体的に理解ができなければ、後に負担がかかってしまうため気を付けなければなりませんので、しっかりと競売のことを学んでおくべきです。

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