一般的な不動産は高値で取引されている関係で、一生に一度の買い物として広く認識されています。マイカー同様、金融機関からローン融資を組まなければ購入が難しくなっています。しかし、市場価格と比べ低廉で入手できる方法として競売があります。今回は、競売のメリットについてお話ししましょう。

返済できなくなった場合

最初に競売の発端から説明します。最初は一戸建ての住宅と土地のセットを金融機関から住宅ローンを組んで購入した物件ですので、債権者(金融機関)が債務者に対し抵当権を設定しています。

ローンを滞納なく完済すれば問題ないのですが、何らかの理由により返済ができない場合は、土地と住宅のセットで担保不動産競売により売却されます。その権限は裁判所が所有し、不動産を第三者へ売却したのちに、代金から住宅ローンを回収する方式です。

金融機関から督促の手紙が届き、支払いに応じればそれで解決になるのですが、数か月間様子を見て応じない場合は、代位弁済などの段階を経て最後の手段として抵当権を発動し、土地と家の一式を強制売却されるようになっています。

その後の流れについてですが、債権者が裁判所に競売申し立てを行い、許可が下りると競売の開催に向けて手続きに入ります。物件の処遇については、入札方式(オークションを伴う)により購入者を募り、最高値を付けた方が購入します。

競売すると

裁判所によって競売対象となった物件は、誰が購入するのでしょうか。入札は一般の方が参加でき、希望の物件所在地がマッチしているのであれば当該地域の所轄裁判所の物件情報をリサーチする方式です。今ではネットワーク通信網の発展により検索可能のサイトがあり、土地と家のセットだけではなく、マンションの一室やアパート一棟分、農地などといった様々な物件が入札できるようになっています。

実際に落札する方は、大半が法人(不動産会社など)ですが、一部は個人購入によるものです。その後は内装等のリノベーションなどを施した後、再販売する場合や直接住んで生活をスタートしています。

メリットについて

不動産は購入から売却までの間は手続きの面だけでも複雑で、気軽に買い物ができる代物ではないと昔から言われています。競売の手続きに関しては債権者と裁判所の間にて行われます。債務者である持ち主の立場や意見に関係なく、家は勝手に売れるため、競売の購入を目的にしている立場にとっては、安く手に入れる理由にもなっています。

購入した後の処置

では、注意すべき点について説明しておきましょう。まずは、購入前になりますが物件の状況について詳しく知るとしても、事前に内見することができません。建物の状況を知るとしても裁判所から提示された最小限の資料しか確認できないため、瑕疵などが発生した場合の処遇などもあり、一般の不動産物件との違いが生じます。

次に購入する際には「一般的な不動産よりも安いから」といった甘い気持ちで落札する方にとって、その後の処遇についての流れですが、落札額以外にも必要な費用が発生します。落札後は所有者の退居問題があり、自分で裁判所に強制執行による明け渡しを申し出なければなりません。

移動程度で、残された所有物の処遇や破損した箇所の修理、それ以外にもリノベーションやリフォームなど各種内装を手直しする工事までも、自己負担となっています。

まとめ

競売におけるメリットは物件を市場価格よりも安く手に入れるのが特徴ですが、落札に必要な費用のほかにプラスする気持ちで、リノベーション等の各種費用を余分に考慮して用意しておけば問題なく生活できます。

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