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賃貸オーナー様

マンションの賃貸経営における減価償却費のポイント

マンションの賃貸経営を行う場合に減価償却費が収支の重要なポイントになります。
この減価償却費は賃貸経営における収支に大きな影響を与えることがありますので十分な理解が必要です。

減価償却費とは何か
マンションのような時間の経過、利用によって価値が減じていく資産を減価償却資産と言います。
マンションの賃貸経営では家賃を獲得するための必要経費は、確定申告において費用計上することが出来ます。
通常の経費は支払った費用を一括計上することが出来ます。
しかし、賃貸用マンションの購入代金は一括計上することが認められず、購入したマンションの残存耐用年数に応じて配分された費用を計上する事になります。
この配分した費用を減価償却費というのですが、購入したマンションの代金、残存耐用年数によって計上できる費用が変わってきます。
この減価償却費に対する理解によってマンションの賃貸経営が影響を受けますので、事前に理解をしておきましょう。

減価償却費の落とし穴
減価償却費は既に支払い終わったマンションの取得費用を配分して費用計上することから実際の支出を伴わない費用となります。
このため損益計算を行う期間においてキャッシュフローは黒字であるにも関わらず減価償却費の計上によって不動産所得が赤字になるという事もあります。
このように減価償却費は、賃貸経営において大きなメリットが得られる費用になります。しかし、減価償却費にも落とし穴がありますので、賃貸経営において気を付けなければいけません。

減価償却費は有限
減価償却費は定められた期間においてのみ計上することが出来るという点に十分注意しなければいけません。
この計上できる期間については、法定耐用年数から求めるのが一般的です。
マンションの賃貸経営の場合には購入価格を建物と設備と土地に按分し、土地は減価償却資産ではないために建物と設備について耐用年数を求めます。
この耐用年数は新築、中古、法定耐用年数を経過した建物などによって計算方法が異なります。
賃貸経営において注意が必要なのは、減価償却費を計上できる期間終了後の所得税等についてです。
減価償却費が高額であればあるほど減税効果は高くなりますが、耐用年数を経過した年には所得税の納税額が大きく増加する可能性があります。
例えば減価償却費が300万円であれば、状況が何も変わらなかったとしても計上できる費用が300万円減る事となるのです。
住民税も増額となってきますので、賃貸経営のなかで増加する納税額に対する準備をしておくことが大切となります。

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