賃貸物件を所有する際に、家賃以外に共益費や管理費などで賃貸管理における運用費用を徴収することです。家賃は所有者が物件購入の投資資金の回収やアパート購入ローンの返済及び、生計を立てるための収入となっています。共益費は借り主が共有スペースの使用での、通常を維持するために使われるに費用です。管理費は賃貸物件を不動産管理会社へ管理を委託する際にかかる費用です。では、ここで管理費について詳しく見ていきましょう。
■賃貸経営の難しさとは
実際にアパートの経営の状況から運営におけるリスクを考えてみましょう。
◎集金の対応
アパートの住人に対して、スムーズに集金することは、住人の生活スタイルが多種多様であり、徴収する時間に対しての配慮は「部屋の数」だけあると思った方がよいでしょう。オーナーや管理会社に合わせるようしていると、いずれ不満は、「ちょっとした不手際」から爆発する恐れがあります。また、住人の生活能力によっては、未払いや不払いなどの家賃滞納の対処も面倒でなりません。
◎ゴミや騒音の問題に対する対応
アパート管理で最も多いのが、ゴミの収集方法による自治体ごとの違いがあるので、新しく住人となる人達の対応と住人の性格による暴力的な問題もあるようです。
◎共有スペースの修繕はすみやかに対応
アパートやマンションは、築年数的なものや災害、物理的な事故など思いもしなかった損壊などがあります。これらの修繕の対応は、日曜大工だけで済まされるものではありません。専門の業者による対応が求められます。また、住人の困りごとや、クレームに対することも「管理者のサービス」としてこころがけが大事となります。
■管理費とは
所有する賃貸物件の経営を「ことなく運用するため」に、多くのアパート・オーナーが利用する不動産管理会社への管理の委託を行います。その時にかかる委託料のことを管理費と言います。その管理費の相場は月額家賃の５%～10%と言われています。
この金額に対して賃貸をしっかりと運用していく不動産管理会社の仕事の内容として、家賃の集金、入居者対応、物件のメンテナンスなどの業務を所有者の代わりにしっかりとこなしますので、職務内容によってですが相場は決して高くはないでしょう。
◎オーナーの労力と時間の代償
その賃貸物件に対して不動産管理会社へ支払う管理費が高いと思い、管理会社に委託をせず、自主的に管理をすることもできます。
しかし、物件のメンテナンスは難しく、専門的な知識や技術が必要とされるため、賃貸物件を入手しただけで管理についてのノウハウが全くない方は一から学ばなければならず、非常に苦労することになりかねません。最終的に業者に依頼することになる場合は、多額の出費となる可能性が考えられます。
管理会社の相場は、このように無駄な出費を避け、また、家賃収入をしっかり得ることができる賃貸経営を行うための投資として妥当な額となっています。
◎賃貸管理の別の手段として
賃貸経営は思ったほど簡単ではありません。投資目的であれ、生計のためであれ、物件選びを間違えると、管理運用をそつなくこなしていても限界があるのです。
例えば、都内と地方の物件選び、周りの環境による物件選び、交通機関の利便性によるもの、物件の築年数や、相場に加味する状況などによって所有物件の価値が大きく変化するからです。
一方で戸数の少ないマンション・アパートであれば、管理費の支払いをしないでいいケースも見られます。共益費・管理費などを取らずできるだけ家賃を下げ、入居数を増やす方法も考えねばならないでしょう。
■まとめ
こうして見ていくと賃貸物件の所有者が家賃他、共益費、管理費を得る理由が理解できたと思います。また、相場の料金から節約のために、自主的に管理する時の大変さ、難しさがあることも知ることができたと思います。そのことから、不動産管理会社に管理を委託し、しっかりと安全に管理をしてもらう方がいいのでしょう。
不動産のことに関して何か疑問やお困りごとがありましたら、お気軽に「アブローズ」までご相談ください。
