任意売却は住宅ローンの返済ができなくなった債務者が、金融機関などの債権者の承諾を得ることで、競売による売却ではなく一般の売買市場で担保となっているマイホームなどの不動産を売却することを言います。
一般の売買市場で通常の売却を行うことを一般売却といいますが、任意売却と一般売却とでは何が違うのでしょうか。

任意売却と一般売却
債務者が競売を回避して任意売却を行う目的は、一般的に競売よりも任意売却のほうが高い金額で売却することが出来るためです。住宅ローンなどの返済が出来なくなった債務者はローンの残債を抱える事となります。
競売であっても任意売却であっても、残債を含めた諸経費を上回る金額で売却できれば別ですが、売却した金額はローンの返済に充てられますので債務者の手元には残らないのが一般的です。
このため高い金額で売却できるほうがローンの残債が少なるため債務者にとってはその後の返済に大きな違いが出ることになります。この任意売却では一般の売買市場で担保不動産の売却を行うことになりますが、任意売却は一般の売却と違う点がいくつかあります。

任意売却が一般の売却と違う点
任意売却が一般売却と違う大きな点は売却の行為に制約があることです。一般の不動産売却では売主と買主が不動産の売買について合意できればいつでも売却することができます。
しかし、任意売却では売買当事者の合意だけでは不動産を売買することはできず、売主が所有する不動産について担保権を有する債権者の承諾が必要になります。この承諾は売買行為だけでなく、売買金額、引き渡しの時期といった契約の内容についても必要です。また、任意売却による不動産には抵当権が設定されていますが抵当権が抹消できなければ契約は白紙となる特約、売主が瑕疵担保責任を負わない特約が必ず付される点も一般売却とは違う点です。
売主はローンの返済が出来なかった債務者は資力に乏しいケースが多く、損害賠償を求められても対応することは出来ない場合が殆どであるために、このような特約が付されるのです。

その他の違う点
以上で挙げた点が、買主にとっての一般の売買と違う点の主なところとなります。そして売主は売却に時間を掛けることができないために、急いで売却の相手先を見つけなければいけません。これは債権者にとってみれば早く債権の回収を進めたいからです。
あまり時間が掛かるようであれば、債権者は競売による売却を進めることとなります。任意売却は一般の売買市場で売却は出来ますが、実際には多くの制約がありますので事前にこのような一般売却とは違う点を認識した上で手続きを進めることが必要です。