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任意売却

共有持分の任意売却について

不動産の所有形態は単独所有だけではありません。
一棟の建物とその敷地であっても建物については区分所有していたり、共有していたり、敷地についても筆を分けて単独所有にしていたり、共有にしていたりします。
単独所有であれば売却にあまり問題は起こらないのですが、共有となると売却が難しくなることがあります。
相続や破産などで共有持分を任意売却したいとなったときにどのような問題が起こるのでしょうか。

共有持分の売却
相続などによって不動産を共有することになった場合、共有名義を持つ者のひとりが自分の持分を売却して借金の返済に充てるために任意売却をしたいということになった場合にはどのような問題が起こるのでしょうか。
まず、不動産の売却において自分の持分だけを売却するということは出来ないことではありません。しかし、一般の住宅などの場合では共有持分だけを売却しても買手となる人はなかなか現れません。
他の共有者が存在することで自由に不動産を使用収益することが出来ないからです。
また、共有持分を担保にした債権者は債務者の共有持分だけを競売に掛けることもできますが、共有減価という減価修正が施されることで大幅に価格が落ちてしまいますので、もし売却出来たとしても回収できる金額はほとんど無いという結果になる可能性が高いです。
そこで共有者も交えて協議をして、出来る限り良い条件で任意売却できないか模索するという方法を選択することがあります。

共有物分割
共有持分が設定され共有物となった不動産を売却する場合には共有関係を解消するために共有物分割という手続きを取ることになります。
この手続きは3つあり、「現物分割」、「代金分割」、「価格賠償」です。
「現物分割」とは、共有となっている不動産を持分割合に応じて物理的に分割する方法です。
これによって分割後の不動産は単独所有となるため売却がしやすくなります。
しかし、建物が存している場合にはうまく分割することが出来ないケースが殆どです。
このような場合には「代金分割」という方法を検討します。
これは共有不動産をまとめて売却し、その代金を共有持分に応じて配分するという方法です。共有者間の協議で行う場合には任意売却、裁判を起こして行う場合には競売となります。「価格賠償」は、他の共有者の持分を買い取る方法です。

共有不動産の任意売却
共有持分を任意売却して借金の返済に充てる場合には、代金分割を採用することになります。
他の共有者が反対をした場合には裁判所に共有物分割訴訟を起こすことになりますが、物理的な分割が難しい場合には競売に至ってしまいます。
競売だと安い金額での売却となってしまいますので、他の共有者は代金分割を前提に任意売却に応じるか、価格賠償によって債務者に金銭を渡すということになるのが一般的です。

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