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不動産基礎知識

不動産投資における減価償却費の計算

不動産投資では減価償却に対する理解が重要です。よく不動産投資を行うと節税になるとか、納める所得税が少なくなるということが言われますが、不動産投資失敗の赤字によって所得税が少なくなってもあまり意味がありません。
減価償却費を計上することで実際の収支は黒字でも決算上は赤字になることから、節税効果が高まるのです。減価償却費はどのようにして計算されるのでしょうか。

減価償却費とは
不動産投資では賃貸経営に必要な経費は費用として計上する事となります。一般的な経費は支払った時点で全額が費用として計上されますが、建物などのように長期に渡って使用され、その効果が持続する資産は取得費を払った時点で全ての金額が経費として費用化されず、耐用年数に応じて配分されて費用化されます。
この費用を配分することを減価償却と呼び、費用の減価償却が適用される資産のことを減価償却資産といいます。
不動産投資においては主に建物が減価償却資産となり、取得費が耐用年数に渡って費用化されていくことになります。なお、土地は使用に応じて価値が減ずるとは考えられていないために土地の取得費は減価償却の対象とはなりません。

減価償却費の計算
不動産投資を行うにあたって賃貸マンションなどを購入することになりますが、減価償却費はどのように求めるのかを簡単にみていきます。
まず、賃貸用不動産の購入金額を土地と建物に分離します。更に建物の価格を建物本体と建物設備とに分けます。これらを分ける際には契約書を確認したり、不動産会社に確認したりする必要があります。
次に建物や設備の法定耐用年数を確認します。設備は15年が一般的ですが、建物はその構造によって法定耐用年数が異なりますので注意が必要です。新築では法定耐用年数が耐用年数となりますが、中古の不動産では法定耐用年数から経過年数を控除し、経過年数の20%を加算するなどして求めます。
法定耐用年数が求められたら減価償却資産の償却率表を用いて償却率を求め、建物等の価格に償却率を乗じて減価償却費を求めます。なお、償却方法には定額法と定率法がありますが、現在取得した不動産には定額法のみ適用が認められています。

減価償却費の特徴
このようにして求めた減価償却費を費用計上することによって、賃貸経営による実際の収支は黒字であるにも関わらず、確定申告上の収支は赤字となり所得税が還付されるケースがあります。
これが不動産投資は節税になるという理由のひとつなのです。
簡単に償却資産の計算の仕方を大まかに説明しましたが、減価償却に対する考えの一助になれば幸いです。

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