競売とは商品を購入したい人が買値を提示(入札)し、一番高い値を出した人が買うことのできるオークションのことですが、不動産競売とは裁判所が民事執行法に基づき、入札式で不動産を売却することをいいます。
賃借人がいる投資マンションなどを落札すると、まだ人が住んでいるケースがしばしばあります。今回はトラブルを起こさず、円滑に進める方法を考えていきましょう。
■競売物件と一般の流通物件
競売物件と一般に流通する物件はどのような違いがあるのでしょうか?
まず、一般の不動産には「宅地建設取引業法」という法律が適応され、契約者保護に十分な補助を行っています。
競売物件には「民事執行法」が適用されます。不動産に関する法律ではなく、取引が保証されておらず、買主がすべての責任を負わなければなりません。
欠陥住宅を相場より高く買い受けてしまったり、瑕疵があった場合の責任追及ができなかったり、以前住んでいた人の残留品を法律に準拠し処分しないと、損害賠償を請求されてしまうなど大きなリスクが伴います。
■競売で買い受けた物件に住民が住んでいた場合
不動産競売で物件を買うと、市場価格より圧倒的に安く買うことができますが、破産やローンが返せないなどの理由で手放さなければいけなくなったなどの理由で、住民が住み続けているというケースは珍しくありません。
◎落札後には、まず前の住民の方と退去日について交渉を行いましょう
対応としては、民法で定められた半年以内に立ち退いてもらう以外にも、買主が引っ越しの費用を負担したり、賃貸借契約を結び引き続き住んでもらうことで解決する選択もあります。
以前は「短期賃貸借制度」により、買い受け人が立ち退き料を支払うこともありましたが、現在は制度が廃止され引き渡し命令により簡略化されたので、手続きをスムーズに行うことができます。
そして買取人には立ち退きを拒否する入居者に対して、最短で2カ月以内で強制執行を行うことができ、強制執行にかかった費用を入居者側に請求できます。
■まとめ
昨今では、買い受け人の権利が保障されていますが、お互いに納得のいくまで交渉して円滑な解決を目指しましょう。以前の入居者との交渉以外にも、競売には物件の内覧ができなかったり、残留品が残っていたりなど、様々な問題と向き合わなければならない可能性がでてきます。
もし不動産競売でお困りのことがございましたら、アブローズまでお気軽にご相談ください。
